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Quando NON è necessario presentare un DOCFA?
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Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Tempo medio di lettura 3 minuti.

Come abbiamo visto nell’articolo precedete “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta” un’unità immobiliare deve essere accatastata quanto viene realizzata o modificata. L’intestatario deve, entro 30 giorni dalla data di fine lavori, presentare l’atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato.

L’omessa presentazione del DOCFA, quando prevista nei casi di legge, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Le norme in materia di catasto vengono descritte dal Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998 ma semplifichiamo un pò le cose.

Un’unità immobiliare va iscritta al catasto quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Gli immobili che non hanno queste caratteristi e quindi non è necessario accatastali sono sei:

1. Manufatti con superficie coperta inferiore ad 8 metri quadri

Eccetto agli immobili con superficie coperta inferiore a 8 mq che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale. Devono quindi essere censiti all’interno della stessa unità i manufatti che sono pertinenza di abitazioni, negozi, magazzini, eccetera.

2. Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale

Manufatto che non produce un reddito e che ha le caratteristiche di una serra, ovvero trasparenza o semi-trasparenza totale.

3. Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni

Come per il punto n.1, il manufatto non deve essere al servizio di un unità immobiliare principale.

4. Manufatti isolati e privi di copertura

Capita spesso, però, che questi immobili siano oggetto di un trasferimento di un diritto reale (compravendita, successione, eccetera) o di ricostruzione del fabbricato e che quindi sia necessario accatastarli come unità collabente (F2).

5. Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi

Immobili ad uso esclusivamente agricolo e con una volumetria limitata.  Anche in questo caso sono esclusi i manufatti che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale.

6. Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo

il manufatto è solo appoggiato a terra, senza fondazione e non ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Immobili che devono essere censiti ma non hanno rendita catastale

Ci sono quattro tipologie di immobili che vanno censite al catasto ma non producono rendita catastale.

Vengono spesso (azzarderei, sempre) originate provvisoriamente al fine di traferire dei diritti reali.

1. Aree urbane (F1)

Sono porzioni o intere aree censite al catasto fabbricati che identificano una proprietà esclusiva.

2. Unità collabenti – costruzioni con un accentuato livello di degrado (F2)

Un fabbricato per essere censito come unità collabente non deve possedere i requisiti di agibilità e dev’essere fatiscente o fortemente lesionato.

Se il fabbricato è già stato censito ed è diventato collabente con il tempo, l’Agenzia delle Entrate chiede contestualmente al DOCFA una perizia giurata che certifichi lo stato di degrado dell’immobile.

3. Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione (F3-F4)

Sono porzioni di fabbricati frazionati o incompleti dove i lavori risultano in corso o sospesi.

4. Lastrici solari (F5)

Sono superfici piane a copertura del fabbricato che necessitano di essere identificate esclusivamente.

RIASSUMENDO

Un immobile va accatastato all’Agenzia delle Entrate quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, ovvero quando la sua funzione (residenziale, commerciale, direzionale, eccetera) è definita e produce una rendita.

Come è facile intuire sono limitati i casi in cui NON è possibile accatastare gli immobili.

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Cos’è un DOCFA, quanto costa e dove si presenta

Tempo medio di lettura 2 minuti.

Come prima cosa cerchiamo di capire cos’è un DOCFA.

DOCFA non è altro che un acronimo e significa: Documenti Catasto Fabbricati.

È un sistema di elaborazione dati, ovvero un software, dedicato esclusivamente ai tecnici e ai professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri, periti edili, eccetera) necessario per la presentazione di atti di aggiornamento al catasto fabbricati. L’atto viene sottoscritto congiuntamente da un dichiarante e gli intestatari.

Quando si deve presentare un DOCFA?

Quando vengono realizzati nuovi immobili o vengono modificati quelli esistenti. Nello specifico è necessario presentare un DOCFA nel caso di:

  • nuove costruzioni di unità immobiliari urbane;
  • modifica della consistenza, della destinazione, del numero delle unita’, ecc..;
  • costituzione e modifica dei beni comuni;
  • nuovi manufatti realizzati sulle corti dei fabbricati o sopraelevazione;
  • casi specifici e particolari che riguardano immobili ed aree urbane.

Il DOCFA dev’essere presentato entro 30 giorni dalla data di fine lavori o al momento in cui è avvenuta la variazione. Tale data va dichiarata nel documento altrimenti si può andare incontro a sanzioni o ravvedimenti operosi.

Quando costa un DOCFA?

I tributi da pagare all’Agenzia delle Entrate cambiano in base al numero e al tipo delle unità create o variate.

  • per le unità appartenenti alle categorie A, B, C e F il costo è di 50 euro cadauna;
  • per le unità appartenenti alle categorie D ed E il costo è di 100 euro cadauna.

Clicca qui per approfondire i tributi catastali speciali dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Si ricorda che l’aggiornamento dei dati catastali di un’unità immobiliare nuova o variata è obbligatorio. L’omessa presentazione del DOCFA comporta l’applicazione di sanzioni amministrative dell’Agenzia delle Entrate.

Dove si presenta un DOCFA?

Dal 01 giugno 2015 gli atti di aggiornamento catastale devono essere trasmessi telematicamente all’Agenzia delle Entrate tramite il portale Sister.

Si fa accesso al proprio profilo inserendo le credenziali (codice fiscale e password) oppure tramite SPID. Dopo aver firmato digitalmente i files (DOCFA ed eventuali allegati) si procede all’invio. L’Agenzia delle Entrate vi comunicherà entro 3 giorni lavorativi se il DOCFA è stato registrato o non registrato.

Leggi anche: “Quando non è necessario presentare un DOCFA”

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Variazione catastale: è davvero necessario scorporare cantine, soffitte o garage?

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Non c’è dubbio che la nota dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo delle cantine e autorimesse anche in caso di variazione catastale abbia portato sgomento e confusione.
In molti si chiederanno in quali casi debba essere applicata tale disposizione e quanta libertà di azione possa essere lasciata al professionista che redige il DOCFA.
Mettiamo un po’ di ordine e facciamo un po’ di chiarezza.

C’ERA UNA VOLTA – Circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016

Al paragrafo 3.3.2 “Individuazione delle autorimesse e delle cantine” si definisce che “nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi con una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada, o da corte esclusiva, o da parti comuni, costituiscano di norma unità immobiliari a sé stanti.”
Lo scopo di tale disposizione è quello di individuare le cantine, i depositi e le autorimesse che manifestano autonomia funzionale e reddituale in modo che non vengano inserite nella consistenza e nelle schede delle unità residenziali.

Per maggiori informazioni vedi articolo “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta”

Nel 2016 tale obbligatorietà, era destinata esclusivamente alle unità che venivano costituite da una nuova costruzione e non originate da variazione catastale.

LA SVOLTA – Nota prot.n. 223119 del 06 giugno 2020

Dal 01 luglio 2020 le cose cambiano in quanto si deve procedere all’autonomo censimento delle cantine, dei depositi e delle autorimesse anche nel caso di variazione.
Viene altresì sottolineato che tale nota non obbliga la “divisione” se non si va quindi a variare la planimetria catastale.
Come era pensabile tali disposizioni hanno creato non pochi dubbi alla quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto con ulteriori note integrative.

CHIARIMENTI – Nota prot.n. 321457 del 06 ottobre 2020

Con l’ausilio di schemi esemplificativi questa nota fa un po’ di chiarezza prendendo in esame l’accessibilità e il contesto di ubicazione.

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Un chiarimento che lascia libertà di azione ai professionisti, definisce che il tecnico, nell’esercizio della propria responsabile professionalità, possa esimersi dallo scorporare l’unità descrivendo in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali non abbiano suscettibilità funzionale o reddituale. Il catasto, in assenza di eventuali elementi ostativi, procederà alla registrazione della dichiarazione e disporrà successiva verifica.

CASO STUDIO

Un esempio di attualità può essere legato al SUPERBONUS 110%. Nel caso di ristrutturazione pesante di un’unità residenziale e dei suoi impianti c’è la necessità di adibire un locale ad ospitare esclusivamente impianti tecnologici al servizio esclusivo dell’unità. Pertanto un locale che potenzialmente dimostra autonomia reddituale ma che presenta tali caratteristiche dev’essere censito come accessorio e non come unità autonoma.

CONCLUSIONE

Come è facile intuire la volontà dell’Agenzia delle Entrate è quella di individuare tutte quelle unità (soffitte, magazzini, garage) che dovrebbero essere censite da sole ma che fino ad oggi sono state comprese con le abitazioni al fine di scorporarle e dare loro la corretta rendita catastale.

Non c’è dubbio che gli effetti prodotti dalle nuove disposizioni influiranno non solo sui professionisti ma anche sugli Uffici Provinciali, sui committenti e contribuenti. Dinamica che ha creato non poche divergenze in considerazione del fatto che dalla nota del 6 giugno 2020 all’entrata in vigore 1 luglio 2020 è passato meno di un mese.

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DOCFA e IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Con l’introduzione del superbonus 110% avremmo sempre più immobili con installato l’impianto fotovoltaico. Non essendo una casistica così frequente ci si potrebbe chiedere come si compila il DOCFA e in quale categoria catastale ricada.

Prima di tutto però è necessario determinare in quali casi va accatastato e quali sono i parametri che ne stabiliscono l’obbligatorietà.

Quando va accatastato l’impianto fotovoltaico?

Per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto la circolare 36/E del 19 dicembre 2013 che differenzia gli impianti fotovoltaici in base alla loro grandezza, posizione, autonomia e redditualità.

Dev’essere accatastato autonomamente l’impianto fotovoltaico di grandi dimensioni che produca energia a scopo di lucro e che manifesti, pertanto, autonomia funzionale e reddituale.
Tali impianti sono considerati dal MEF – Ministero Economia e Finanza un bene immobiliare in quanto non sono facilmente amovibili e non hanno pubblica utilità.

È previsto l’accatastamento in categoria D/1 – opifici, il loro valore catastale viene stabilito ai sensi dall’art. 1 comma 21 della Legge di stabilità 2016 ed è stimato:

  • dal suolo (quando trattasi di impianto a terra);
  • dall’elemento strutturale su cui sono ancorati i pannelli;
  • dei locali tecnici in cui sono presenti i sistemi di controllo e di trasformazione;
  • delle sistemazioni varie (per esempio le recinzioni, le platee di fondazione).

Nel caso di impianti fotovoltaici realizzati su fondi agricoli vengono accatastati nella categoria D/10, a condizione che:

  • esista l’azienda agricola ed abbia i requisiti di ruralità;
  • il terreno di pertinenza non sia inferiore a 10mila metri quadri;
  • l’impianto non superi i 200 kW;
  • l’impianto si trovi nello stesso comune dei terreni agricoli oppure in comuni confinanti.

Impianto fotovoltaico di pertinenza dell’unità immobiliare

La circolare 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito le linee guida in materia di accatastamento di impianti fotovoltaici a seguito delle novità introdotte dalla circolare 2/E del 01 febbraio 2016 e della Legge di Stabilità 2016.

Si stabilisce che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome per gli impianti fotovoltaici realizzati su aree di pertinenza, comuni o esclusive di unità immobiliari di categoria ordinaria (A, B, C) a meno che ne incrementi il valore capitale del 15%.

Diversa invece è la situazione per le unità a destinazione speciale e particolare (D, E) che hanno la possibilità di presentare un nuovo docfa per la rideterminazione della rendita catastale al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” sempre che questi non ne incrementi il valore capitale del 15% e che non manifestino autonomia funzionale e reddituale.

Quando non va accatastato l’impianto fotovoltaico?

L’impianto fotovoltaico non va accatastato quando:

  • la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;
  • la potenza nominale dell’impianto, espressa in kw, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;
  • nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 metri cubi (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

Conclusione

Come premesso nell’introduzione, nei prossimi mesi o addirittura anni ci confronteremo con questa tematica, è pertanto importante conoscerne le direttive dettate dall’Agenzia delle Entrate.

Nella maggior parte dei casi ci troveremo a dover accatastare fabbricati residenziali nei quali è presente l’impianto fotovoltaico. La domanda da porsi dev’essere sempre la stessa: “l’impianto ha autonomia funzionale o reddituale?” in buona sostanza “produce una rendita e può essere venduto separatamente?”
La risposta è quasi sempre la stessa: “no, non va accatastato autonomamente” ed è altrettanto difficile che l’impianto fotovoltaico incrementi del 15% il valore capitale.

Il nostro consiglio è quello, laddove ci siano i requisiti, di aumentare di una classe di merito l’immobile in modo da compensare l’aumento del valore capitale.

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Ipotesi di RIFORMA CATASTO: cosa prevede?

Il mese di ottobre si è aperto con una novità: una possibile riforma del catasto. Nulla di nuovo diranno alcuni: in effetti, da un po’ di anni, si discute della possibilità di intervenire sui rilevamenti delle proprietà immobiliari.

Tuttavia, il presidente Mario Draghi ha ripreso questo discorso suscitando non poche preoccupazioni da parte dei proprietari di immobili. Il timore è quello di vedere le proprie tasse da pagare lievitare a seguito delle valutazioni degli edifici.

Perché avanzare la proposta di riforma del catasto?

L’idea di intervenire sul catasto nasce dalla necessità di scovare “gli immobili fantasma” sconosciuti al fisco e proseguire nella lotta contro l’evasione fiscale. A costo di aumentare le tasse e di portare effetti sull’intero mercato immobiliare, il Governo sembra propendere per un intervento drastico sulle rendite e i moltiplicatori.

Mario Draghi ha tranquillizzato i proprietari e chi sta cercando la sua prima casa: non ci saranno aumenti di tasse. Non tutti al Governo pensano che le imposte non verranno toccate: infatti, è impossibile che un intervento sui valori catastali non abbia effetti anche sulla tassazione e sul costo degli immobili nuovi.

Si tratta quindi di una manovra estremamente delicata che potrebbe avere non poche conseguenze sul mercato immobiliare. Tuttavia, Mario Draghi ha insistito dicendo che servisse tempo per attuare questo intervento. Al momento, quindi, non cambierebbe nulla.

Ci sarà mai una riforma del catasto?

In Italia ci sono circa 1,2 milioni di edifici ancora sconosciuti al catasto e al fisco. La speranza di chi si dice favorevole a questa riforma è quella di vedere le tasse sulle case abbassarsi e così anche quelle sui nuovi edifici da comprare.

Dal 2014 si spera in una vera e propria riforma del catasto che, tuttavia, sembra tardare ad arrivare. La prima volta, con Matteo Renzi alla presidenza, la manovra di riclassificazione degli immobili era fallita di fronte alla richiesta di sostituzione dei vani con i metri quadri.

Il secondo tentativo è avvenuto nel 2017 con la proposta di riqualificazione del patrimonio edilizio. Le discussioni si sono protratte nel 2019, quando il Governo, per evitare una variazione nel gettito, ha ritirato la proposta di riforma del catasto.

Tra presente e futuro

Attualmente l’Agenzia delle Entrate per contrastare il fenomeno degli immobili mai dichiarati individua le case fantasma mediante la sovrapposizione delle mappe catastali con le mappe satellitari.
Ai sensi del D.L. 78/2010 gli attribuisce una rendita presunta e contestualmente inoltra l’avviso di accertamento al contribuente che viene messo a conoscenza di detta irregolarità e gli vengono notificati oneri e sanzioni da pagare.

Una volta accertato l’obbligo di accatastare l’immobile, è necessario incaricare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che dovrà presentare la pratica catastale al catasto terreni tramite PREGEO e al catasto fabbricati mediante la procedura DOCFA.

Cosa ci dovremmo aspettare questa? La speranza di tutti è quella di trovare un equilibrio tra l’individuazione degli immobili fantasma e il contenimento delle imposte sulle case.
La strada è ancora lunga e attendiamo aggiornamenti.

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La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima

Molto spesso la categoria catastale viene confusa con la destinazione d’uso di tipo urbanistico, ma si tratta di due definizioni completamente diverse. Non di rado, il proprietario, nel momento della vendita di un immobile, fa riferimento alla sola categoria catastale senza tenere conto della destinazione d’uso legittima. Questa, piuttosto, viene indicata nella dichiarazione di agibilità/abitabilità.

Destinazione d’uso ufficiale

Come già approfondito in altri articoli, catasto ed urbanistica sono due contesti separati che attualmente comunicano poco tra loro. Questa peculiarità espone i portatori di interesse del settore edilizio a numerose contraddizioni, tra cui la destinazione d’uso degli immobili.

Cominciamo col dire che la destinazione d’uso ufficiale è una sola. Quella che, come detto prima, viene rilasciata della dichiarazione di abitabilità/agibilità, ovvero quella urbanistica.

Spesso ci capita di incappare con immobili privi di tale dichiarazione. Lo possiamo riscontrare in fabbricati che generalmente non hanno subito trasformazioni edilizie presenti in contesti antichi, agricoli o nei centri storici tipici dei borghi italiani.

In questo caso si deve far riferimento alla storia urbanistica dell’immobile, analizzando tutte le pratiche edilizie in capo allo stesso in modo da definire la destinazione d’uso legittima. Se non è presente nessun atto legittimante allora si dovrà prendere in considerazione la categoria catastale.

Per approfondire leggi l’articolo: “La PLANIMETRIA CATASTALE può dimostrare la CONFORMITA’ URBANISTICA”

Destinazione d’uso catastale

Nel lessico comune i proprietari utilizzano le categorie catastali per esprimere in modo certo la destinazione d’uso del loro immobile, ignorando il fatto che esse non coincidono strettamente con la destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico.

Cominciamo col dire che le categorie riportate nelle visure catastali sono utilizzate al fine di calcolarne le imposte sul bene. In base alla rendita catastale infatti verranno calcolate: IMU, rifiuti, etc..

Per esempio, un’unità all’ultimo piano potrebbe essere indicata come A/3, cioè come abitazione economica, ma non avere i requisiti urbanistici e igienici per ottenere l’agibilità/abitabilità. Questo immobile a livello urbanistico potrebbe essere legittimato come magazzino / ripostiglio o addirittura come sottotetto non abitabile.

La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nelle compravendite. Quando si vende o si compra un immobile, quindi, bisogna verificare entrambe le diciture: categorie catastali e destinazioni d’uso.

Un altro aspetto nel quale la destinazione d’uso non va confusa è durante la determinazione del valore di mercato del bene. Un approfondimento sul tema lo potete trovare nell’articolo: “VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI”

Due binari che non si incontrano

Come è facile intuire questa incertezza viene generata in primis dalla pubblica amministrazione. Attualmente, urbanistica e catasto sono due realtà differenti che non comunicano quasi mai fra loro.

A nostro parere è necessario connettere digitalmente questi due mondi al fine di rendere più chiari e disponibili i dati sugli immobili dei contribuenti. Gli strumenti per poterlo fare ci sono: lo SPID, i SIT e innumerevoli banche dati che generalmente vengono utilizzate per fare statistica.

Chissà che il nuovo PNRR e l’ipotesi della riforma del catasto non portino piacevoli sorprese.

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SIT, la nuova piattaforma del catasto

Il SIT (Sistema Integrato del Territorio) è la nuova piattaforma del catasto. Ormai in fase avanzata di attivazione su tutto il territorio nazionale (con l’eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano) è stato presentato come una vera e propria rivoluzione del catasto.

A quasi un anno di distanza, è tempo di cominciare a fare un bilancio di questa riforma e di estrapolare le varie ipotesi riguardanti le sue possibili applicazioni.

SIT: cos’è e quali sono le sue caratteristiche principali

Il Sistema integrato del territorio, secondo quanto previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 20143 del 26 gennaio 2021, deve consentire una maggiore navigazione e ricerca su base geografica di tutte le informazioni territoriali gestite dall’Agenzia delle Entrate.

Sostanzialmente il SIT si basa su due pilastri:

  • Anagrafe dei Titolari che gestisce le informazioni legate alla titolarità e al possesso degli immobili attraverso un unico archivio centralizzato
  • Anagrafe Immobiliare Integrata introdotta dal Dlgs. N. 78/2010

L’Anagrafe Immobiliare Integrata è interamente digitale ed integrerà i dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’OMI, pur mantenendo inalterate le loro rispettive regole di gestione.
Grazie all’utilizzo incrociato di questi dati, l’Agenzia delle Entrate potrà, ad esempio, verificare tutte le informazioni riguardanti circa 74 milioni di immobili rurali.

Da tutto ciò ne consegue che il SIT permetterà una verifica più efficiente della veridicità dei dati dichiarati, al fine di contrastare più efficacemente l’evasione fiscale.

Cosa cambia con il SIT?

Come avranno già notato in molti, le visure catastali cambiano aspetto e le informazioni in esse contenute vengono organizzate in modo da favorire una più immediata comprensione dei dati per i non addetti ai lavori. Non tutti i professionisti però sono d’accordo, in quanto il cambiamento ha portato non pochi problemi di comprensione, soprattutto per le visure storiche.

Inoltre, con il SIT, mutano le modalità di predisposizione e presentazione dei documenti di aggiornamento catastale, quali docfa, pregeo, etc.
Attualmente in funzione solo con i software Unimod online e Voltura 2.0, la Scrivania del Territorio è un’unica interfaccia con all’interno tutti software necessari per la consultazione e variazione della banca dati catastale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, la Scrivania del Territorio aiuterà il professionista nella attività di compilazione e controllo degli atti di aggiornamento seguendo un processo articolato in quattro fasi:

  1. l’autenticazione dell’utente ai servizi telematici
  2. la disponibilità delle informazioni necessarie per compilare il documento
  3. la compilazione vera e propria delle informazioni
  4. l’attivazione di servizi di utilità finalizzati alla compliance

Le possibili conseguenze fiscali del SIT

Le ipotesi riguardanti le conseguenze dell’istituzione del SIT sono le più disparate. Tra le più verosimili c’è l’eventualità che esso non serva soltanto all’aggiornamento dei dati catastali ma anche ad un aggiornamento delle rendite con la sostituzione dei vani con i metri quadrati e ciò preoccupa, e non poco, i contribuenti.

In questo scenario:

  • Il valore patrimoniale medio sarebbe stabilito sulla base del valore di mercato espresso in metri quadrati
  • La rendita catastale sarebbe calcolata con metodologie simili a quelle utilizzate per il valore patrimoniale

Inoltre, come abbiamo anticipato nel nostro articolo, l’ipotetica riforma del catasto nasce anche dall’esigenza di scovare i cosiddetti “immobili fantasma”.
Ciò potrebbe aggiungere, alle 2 milioni di particelle non dichiarate, altri immobili che fino ad oggi sono sfuggiti al Fisco (si pensa addirittura un milione!).

Non è da escludere inoltre l’ipotesi che il SIT possa favorire controlli incrociati con le dichiarazioni dei redditi- in modo da scovare i cosiddetti “furbetti”.

Conclusioni

Al di là dell’innovazione delle piattaforme utilizzate dall’Agenzia delle Entrate e alla maggiore precisione della gestione delle informazioni, ciò che preoccupa i contribuenti è il possibile aumento delle tasse sulla casa di proprietà.
L’incombente cambiamento dei software, invece, agita i professionisti che si troveranno a scontrarsi con le inevitabili problematiche causate dalla nuova interfaccia.

Non è possibile, ovviamente, prevedere con certezza gli scenari futuri ma ci auguriamo che, tale evoluzione possa portare risultati significativi in termini di evasione fiscale e di semplificazione della consultazione e aggiornamento della banca dati catastale.

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Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

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