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Docfa dei fabbricati rurali
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Docfa dei fabbricati rurali

I fabbricati rurali sono tutti gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione (categoria D/10).

Prima del D.L. 30 dicembre 1993 n. 557 art. 9 convertito con Legge 26 febbraio 1994 n. 133 i fabbricati rurali venivano censiti solo al catasto terreni, erano privi di rendita e non necessitavano di una planimetria. Con l’arrivo di questo decreto legislativo, tutti i fabbricati rurali sono soggetti all’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati tramite docfa.

Quando è obbligatorio l’accatastamento dei fabbricati rurali?

E’ obbligatorio accatastare tutti i fabbricati rurali dotati di autonomia funzionale e reddituale presentando domanda per l’attribuzione della ruralità con l’ausilio un tecnico abilitato.

Vi sono però degli immobili che non rientrano nell’obbligo di tale dichiarazione e sono:

  • Fabbricati (o porzioni) in costruzione o in corso di definizione
  • Costruzioni che, a causa del loro degrado, non sono idonee a utilizzi produttivi di reddito
  • Lastrici solari e aree urbane
  • Manufatti la cui superficie coperta sia inferiore a 8 mq
  • Serre per la coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale
  • Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione
  • Manufatti isolati e senza copertura
  • Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi, di altezza utile inferiore a 1,80 m e di volumetria inferiore a 150 mc
  • Manufatti privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo
  • Ruderi

Docfa dei fabbricati rurali: come si fa

Per l’accatastamento Docfa è stato previsto l’utilizzo della tipologia documento: Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37, D.L. n. 262/06. La domanda per l’attribuzione della ruralità può essere presentata sia per i fabbricati rurali destinati ad abitazione, a esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), sia per quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola censiti nei gruppi delle categorie A, B e C. Nello specifico, i tecnici incaricati dovranno indicare nel campo della dichiarazione “data ultimazione lavori” la data in cui si è verificato un trasferimento di diritti reali, mutazione nello stato giuridico del bene o perdita di requisiti di ruralità ai fini fiscali.

Per i fabbricati di nuova costruzione o per quelli che siano stati oggetto di interventi edilizi tali da determinare la variazione della categoria o un nuovo classamento e una nuova rendita, allegando l’ autocertificazione di sussistenza dei requisiti di ruralità. Diversamente, nel caso di riconoscimento della sussistenza della ruralità degli immobili strumentali all’attività agricola, censiti in una delle categorie del gruppo D, diversa dalla D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), è possibile richiedere l’attribuzione di quest’ultima categoria, utilizzando la procedura Docfa descritta nell’allegato tecnico della Circolare n. 2 del 2012 dell’Agenzia delle Entrate.

Sanzioni in caso di mancato accatastamento

Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 – art. 13, comma 14-ter prevede che i fabbricati rurali iscritti nel catasto terreni debbano essere dichiarati al Nuovo Catasto Edilizio Urbano entro il 30 novembre 2012; qualora i fabbricati rurali non siano stati dichiarati nei termini previsti si incorre a sanzioni  (da €1.032 a € 8.264) a meno che l’atto di aggiornamento (Docfa) non venga ricevuto in tempo utile dall’Agenzia delle Entrate e il pagamento della sanzione in misura ridotta (1/6 della sanzione minima, ovvero € 172,00).

E’ importante sottolineare che per le unità immobiliari che hanno perso i requisiti di ruralità non basta una semplice segnalazione ma bisogna presentare ugualmente il Docfa.  Sarà dovere dell’Agenzia delle Entrate verificare la data dichiarata di perdita dei requisiti per poter valutare la potestà sanzionatoria.

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Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

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Approvazione automatica e vademecum nazionale dei DOCFA

Il 30 giugno 2022 la Direzione Centrale Servizi Catastali Cartografici e di Pubblicità Immobiliare ha confermato, tramite circolare protocollo n. 252231, lo sviluppo su tutta l’Italia della procedura per la trattazione automatica di alcune tipologie di docfa dal 4 luglio 2022.

Che cos’è l’approvazione automatica?

L’approvazione automatica è un processo atto a ridurre i tempi di approvazione docfa, migliorando così nell’efficacia ed efficienza e valorizzando le risorse umane con il fine di semplificare il macchinoso processo di approvazione. E’ anche un’ottima opportunità per i tecnici incaricati dell’aggiornamento catastale i quali hanno a disposizione un mezzo che, se utilizzando in maniera adeguata, potrà stabilire un notevole miglioramento nel mondo dei docfa.

Si fa presente comunque, che tale innovazione nella registrazione dei docfa non avrà nessun effetto per i tecnici professionisti in quanto le procedure di redazione degli atti di aggiornamento saranno prodotti sempre con l’attuale versione Docfa 4.00.5 e che tale trattazione riprende quella già utilizzata per la procedura pregeo.

Come Funziona?

Saranno oggetto di trattazione automatica le dichiarazioni docfa aventi una causale codificata e che rispettino un’ulteriore serie di requisiti specifici inerenti alla causale dichiarata. Per esempio le dichiarazioni di nuove costruzioni e di variazioni che non compromettono modifiche del perimetro originario.

Le pratiche trattate in automatico saranno identificabili dal tecnico professionista nella piattaforma SISTER tramite la relativa dicitura. Nel pratico, per le ricevute di avvenuta dichiarazione o di avvenuta denuncia di variazione il campo “Operatore” avrà la dicitura “DOCFA_” mentre nei campi “Il responsabile tecnico” e “Il Resp. dell’Unità Organizzativa” delle schede di mancata accettazione sarà riportata la dicitura “DOCFA-AUTOM”.

Una linea guida nazionale

Al fine di dare delle linee guida unitarie e quindi nazionali, la Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, ha recentemente redatto ed emanato un documento unitario, denominato “VADEMECUM NAZIONALE DOCFA” che, pur salvaguardando e delimitando la previsione normativa relativa agli “usi locali”, costituisce un’utile riferimento per la redazione degli atti di aggiornamento del catasto fabbricati mediante la procedura Docfa.

Conclusioni

Questo processo quindi potrà stabilire un nuovo inizio nel mondo docfa e gradualmente l’approvazione automatica potrà essere estesa anche ad altre causali che coinvolgono la modifica del perimetro originario dell’unità immobiliare, ad oggi impossibile a causa della grafica raster delle planimetrie catastali.

Questo articolo vuole quindi fare chiarezza sull’utilità di questo nuovo processo e sui vantaggi e benefici che esso può dare all’interno della realtà del catasto.

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