fisco Archives - Archtools
Ipotesi di RIFORMA CATASTO: cosa prevede?
parlamento
Ipotesi di RIFORMA CATASTO: cosa prevede?

Il mese di ottobre si è aperto con una novità: una possibile riforma del catasto. Nulla di nuovo diranno alcuni: in effetti, da un po’ di anni, si discute della possibilità di intervenire sui rilevamenti delle proprietà immobiliari.

Tuttavia, il presidente Mario Draghi ha ripreso questo discorso suscitando non poche preoccupazioni da parte dei proprietari di immobili. Il timore è quello di vedere le proprie tasse da pagare lievitare a seguito delle valutazioni degli edifici.

Perché avanzare la proposta di riforma del catasto?

L’idea di intervenire sul catasto nasce dalla necessità di scovare “gli immobili fantasma” sconosciuti al fisco e proseguire nella lotta contro l’evasione fiscale. A costo di aumentare le tasse e di portare effetti sull’intero mercato immobiliare, il Governo sembra propendere per un intervento drastico sulle rendite e i moltiplicatori.

Mario Draghi ha tranquillizzato i proprietari e chi sta cercando la sua prima casa: non ci saranno aumenti di tasse. Non tutti al Governo pensano che le imposte non verranno toccate: infatti, è impossibile che un intervento sui valori catastali non abbia effetti anche sulla tassazione e sul costo degli immobili nuovi.

Si tratta quindi di una manovra estremamente delicata che potrebbe avere non poche conseguenze sul mercato immobiliare. Tuttavia, Mario Draghi ha insistito dicendo che servisse tempo per attuare questo intervento. Al momento, quindi, non cambierebbe nulla.

Ci sarà mai una riforma del catasto?

In Italia ci sono circa 1,2 milioni di edifici ancora sconosciuti al catasto e al fisco. La speranza di chi si dice favorevole a questa riforma è quella di vedere le tasse sulle case abbassarsi e così anche quelle sui nuovi edifici da comprare.

Dal 2014 si spera in una vera e propria riforma del catasto che, tuttavia, sembra tardare ad arrivare. La prima volta, con Matteo Renzi alla presidenza, la manovra di riclassificazione degli immobili era fallita di fronte alla richiesta di sostituzione dei vani con i metri quadri.

Il secondo tentativo è avvenuto nel 2017 con la proposta di riqualificazione del patrimonio edilizio. Le discussioni si sono protratte nel 2019, quando il Governo, per evitare una variazione nel gettito, ha ritirato la proposta di riforma del catasto.

Tra presente e futuro

Attualmente l’Agenzia delle Entrate per contrastare il fenomeno degli immobili mai dichiarati individua le case fantasma mediante la sovrapposizione delle mappe catastali con le mappe satellitari.
Ai sensi del D.L. 78/2010 gli attribuisce una rendita presunta e contestualmente inoltra l’avviso di accertamento al contribuente che viene messo a conoscenza di detta irregolarità e gli vengono notificati oneri e sanzioni da pagare.

Una volta accertato l’obbligo di accatastare l’immobile, è necessario incaricare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che dovrà presentare la pratica catastale al catasto terreni tramite PREGEO e al catasto fabbricati mediante la procedura DOCFA.

Cosa ci dovremmo aspettare questa? La speranza di tutti è quella di trovare un equilibrio tra l’individuazione degli immobili fantasma e il contenimento delle imposte sulle case.
La strada è ancora lunga e attendiamo aggiornamenti.

computer
SIT, la nuova piattaforma del catasto

Il SIT (Sistema Integrato del Territorio) è la nuova piattaforma del catasto. Ormai in fase avanzata di attivazione su tutto il territorio nazionale (con l’eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano) è stato presentato come una vera e propria rivoluzione del catasto.

A quasi un anno di distanza, è tempo di cominciare a fare un bilancio di questa riforma e di estrapolare le varie ipotesi riguardanti le sue possibili applicazioni.

SIT: cos’è e quali sono le sue caratteristiche principali

Il Sistema integrato del territorio, secondo quanto previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 20143 del 26 gennaio 2021, deve consentire una maggiore navigazione e ricerca su base geografica di tutte le informazioni territoriali gestite dall’Agenzia delle Entrate.

Sostanzialmente il SIT si basa su due pilastri:

  • Anagrafe dei Titolari che gestisce le informazioni legate alla titolarità e al possesso degli immobili attraverso un unico archivio centralizzato
  • Anagrafe Immobiliare Integrata introdotta dal Dlgs. N. 78/2010

L’Anagrafe Immobiliare Integrata è interamente digitale ed integrerà i dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’OMI, pur mantenendo inalterate le loro rispettive regole di gestione.
Grazie all’utilizzo incrociato di questi dati, l’Agenzia delle Entrate potrà, ad esempio, verificare tutte le informazioni riguardanti circa 74 milioni di immobili rurali.

Da tutto ciò ne consegue che il SIT permetterà una verifica più efficiente della veridicità dei dati dichiarati, al fine di contrastare più efficacemente l’evasione fiscale.

Cosa cambia con il SIT?

Come avranno già notato in molti, le visure catastali cambiano aspetto e le informazioni in esse contenute vengono organizzate in modo da favorire una più immediata comprensione dei dati per i non addetti ai lavori. Non tutti i professionisti però sono d’accordo, in quanto il cambiamento ha portato non pochi problemi di comprensione, soprattutto per le visure storiche.

Inoltre, con il SIT, mutano le modalità di predisposizione e presentazione dei documenti di aggiornamento catastale, quali docfa, pregeo, etc.
Attualmente in funzione solo con i software Unimod online e Voltura 2.0, la Scrivania del Territorio è un’unica interfaccia con all’interno tutti software necessari per la consultazione e variazione della banca dati catastale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, la Scrivania del Territorio aiuterà il professionista nella attività di compilazione e controllo degli atti di aggiornamento seguendo un processo articolato in quattro fasi:

  1. l’autenticazione dell’utente ai servizi telematici
  2. la disponibilità delle informazioni necessarie per compilare il documento
  3. la compilazione vera e propria delle informazioni
  4. l’attivazione di servizi di utilità finalizzati alla compliance

Le possibili conseguenze fiscali del SIT

Le ipotesi riguardanti le conseguenze dell’istituzione del SIT sono le più disparate. Tra le più verosimili c’è l’eventualità che esso non serva soltanto all’aggiornamento dei dati catastali ma anche ad un aggiornamento delle rendite con la sostituzione dei vani con i metri quadrati e ciò preoccupa, e non poco, i contribuenti.

In questo scenario:

  • Il valore patrimoniale medio sarebbe stabilito sulla base del valore di mercato espresso in metri quadrati
  • La rendita catastale sarebbe calcolata con metodologie simili a quelle utilizzate per il valore patrimoniale

Inoltre, come abbiamo anticipato nel nostro articolo, l’ipotetica riforma del catasto nasce anche dall’esigenza di scovare i cosiddetti “immobili fantasma”.
Ciò potrebbe aggiungere, alle 2 milioni di particelle non dichiarate, altri immobili che fino ad oggi sono sfuggiti al Fisco (si pensa addirittura un milione!).

Non è da escludere inoltre l’ipotesi che il SIT possa favorire controlli incrociati con le dichiarazioni dei redditi- in modo da scovare i cosiddetti “furbetti”.

Conclusioni

Al di là dell’innovazione delle piattaforme utilizzate dall’Agenzia delle Entrate e alla maggiore precisione della gestione delle informazioni, ciò che preoccupa i contribuenti è il possibile aumento delle tasse sulla casa di proprietà.
L’incombente cambiamento dei software, invece, agita i professionisti che si troveranno a scontrarsi con le inevitabili problematiche causate dalla nuova interfaccia.

Non è possibile, ovviamente, prevedere con certezza gli scenari futuri ma ci auguriamo che, tale evoluzione possa portare risultati significativi in termini di evasione fiscale e di semplificazione della consultazione e aggiornamento della banca dati catastale.

due-immobili-diversi
Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

× Come possiamo aiutarti?
This site is registered on wpml.org as a development site.