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La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima
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La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima

Molto spesso la categoria catastale viene confusa con la destinazione d’uso di tipo urbanistico, ma si tratta di due definizioni completamente diverse. Non di rado, il proprietario, nel momento della vendita di un immobile, fa riferimento alla sola categoria catastale senza tenere conto della destinazione d’uso legittima. Questa, piuttosto, viene indicata nella dichiarazione di agibilità/abitabilità.

Destinazione d’uso ufficiale

Come già approfondito in altri articoli, catasto ed urbanistica sono due contesti separati che attualmente comunicano poco tra loro. Questa peculiarità espone i portatori di interesse del settore edilizio a numerose contraddizioni, tra cui la destinazione d’uso degli immobili.

Cominciamo col dire che la destinazione d’uso ufficiale è una sola. Quella che, come detto prima, viene rilasciata della dichiarazione di abitabilità/agibilità, ovvero quella urbanistica.

Spesso ci capita di incappare con immobili privi di tale dichiarazione. Lo possiamo riscontrare in fabbricati che generalmente non hanno subito trasformazioni edilizie presenti in contesti antichi, agricoli o nei centri storici tipici dei borghi italiani.

In questo caso si deve far riferimento alla storia urbanistica dell’immobile, analizzando tutte le pratiche edilizie in capo allo stesso in modo da definire la destinazione d’uso legittima. Se non è presente nessun atto legittimante allora si dovrà prendere in considerazione la categoria catastale.

Per approfondire leggi l’articolo: “La PLANIMETRIA CATASTALE può dimostrare la CONFORMITA’ URBANISTICA”

Destinazione d’uso catastale

Nel lessico comune i proprietari utilizzano le categorie catastali per esprimere in modo certo la destinazione d’uso del loro immobile, ignorando il fatto che esse non coincidono strettamente con la destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico.

Cominciamo col dire che le categorie riportate nelle visure catastali sono utilizzate al fine di calcolarne le imposte sul bene. In base alla rendita catastale infatti verranno calcolate: IMU, rifiuti, etc..

Per esempio, un’unità all’ultimo piano potrebbe essere indicata come A/3, cioè come abitazione economica, ma non avere i requisiti urbanistici e igienici per ottenere l’agibilità/abitabilità. Questo immobile a livello urbanistico potrebbe essere legittimato come magazzino / ripostiglio o addirittura come sottotetto non abitabile.

La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nelle compravendite. Quando si vende o si compra un immobile, quindi, bisogna verificare entrambe le diciture: categorie catastali e destinazioni d’uso.

Un altro aspetto nel quale la destinazione d’uso non va confusa è durante la determinazione del valore di mercato del bene. Un approfondimento sul tema lo potete trovare nell’articolo: “VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI”

Due binari che non si incontrano

Come è facile intuire questa incertezza viene generata in primis dalla pubblica amministrazione. Attualmente, urbanistica e catasto sono due realtà differenti che non comunicano quasi mai fra loro.

A nostro parere è necessario connettere digitalmente questi due mondi al fine di rendere più chiari e disponibili i dati sugli immobili dei contribuenti. Gli strumenti per poterlo fare ci sono: lo SPID, i SIT e innumerevoli banche dati che generalmente vengono utilizzate per fare statistica.

Chissà che il nuovo PNRR e l’ipotesi della riforma del catasto non portino piacevoli sorprese.

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SIT, la nuova piattaforma del catasto

Il SIT (Sistema Integrato del Territorio) è la nuova piattaforma del catasto. Ormai in fase avanzata di attivazione su tutto il territorio nazionale (con l’eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano) è stato presentato come una vera e propria rivoluzione del catasto.

A quasi un anno di distanza, è tempo di cominciare a fare un bilancio di questa riforma e di estrapolare le varie ipotesi riguardanti le sue possibili applicazioni.

SIT: cos’è e quali sono le sue caratteristiche principali

Il Sistema integrato del territorio, secondo quanto previsto dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 20143 del 26 gennaio 2021, deve consentire una maggiore navigazione e ricerca su base geografica di tutte le informazioni territoriali gestite dall’Agenzia delle Entrate.

Sostanzialmente il SIT si basa su due pilastri:

  • Anagrafe dei Titolari che gestisce le informazioni legate alla titolarità e al possesso degli immobili attraverso un unico archivio centralizzato
  • Anagrafe Immobiliare Integrata introdotta dal Dlgs. N. 78/2010

L’Anagrafe Immobiliare Integrata è interamente digitale ed integrerà i dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell’OMI, pur mantenendo inalterate le loro rispettive regole di gestione.
Grazie all’utilizzo incrociato di questi dati, l’Agenzia delle Entrate potrà, ad esempio, verificare tutte le informazioni riguardanti circa 74 milioni di immobili rurali.

Da tutto ciò ne consegue che il SIT permetterà una verifica più efficiente della veridicità dei dati dichiarati, al fine di contrastare più efficacemente l’evasione fiscale.

Cosa cambia con il SIT?

Come avranno già notato in molti, le visure catastali cambiano aspetto e le informazioni in esse contenute vengono organizzate in modo da favorire una più immediata comprensione dei dati per i non addetti ai lavori. Non tutti i professionisti però sono d’accordo, in quanto il cambiamento ha portato non pochi problemi di comprensione, soprattutto per le visure storiche.

Inoltre, con il SIT, mutano le modalità di predisposizione e presentazione dei documenti di aggiornamento catastale, quali docfa, pregeo, etc.
Attualmente in funzione solo con i software Unimod online e Voltura 2.0, la Scrivania del Territorio è un’unica interfaccia con all’interno tutti software necessari per la consultazione e variazione della banca dati catastale.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, la Scrivania del Territorio aiuterà il professionista nella attività di compilazione e controllo degli atti di aggiornamento seguendo un processo articolato in quattro fasi:

  1. l’autenticazione dell’utente ai servizi telematici
  2. la disponibilità delle informazioni necessarie per compilare il documento
  3. la compilazione vera e propria delle informazioni
  4. l’attivazione di servizi di utilità finalizzati alla compliance

Le possibili conseguenze fiscali del SIT

Le ipotesi riguardanti le conseguenze dell’istituzione del SIT sono le più disparate. Tra le più verosimili c’è l’eventualità che esso non serva soltanto all’aggiornamento dei dati catastali ma anche ad un aggiornamento delle rendite con la sostituzione dei vani con i metri quadrati e ciò preoccupa, e non poco, i contribuenti.

In questo scenario:

  • Il valore patrimoniale medio sarebbe stabilito sulla base del valore di mercato espresso in metri quadrati
  • La rendita catastale sarebbe calcolata con metodologie simili a quelle utilizzate per il valore patrimoniale

Inoltre, come abbiamo anticipato nel nostro articolo, l’ipotetica riforma del catasto nasce anche dall’esigenza di scovare i cosiddetti “immobili fantasma”.
Ciò potrebbe aggiungere, alle 2 milioni di particelle non dichiarate, altri immobili che fino ad oggi sono sfuggiti al Fisco (si pensa addirittura un milione!).

Non è da escludere inoltre l’ipotesi che il SIT possa favorire controlli incrociati con le dichiarazioni dei redditi- in modo da scovare i cosiddetti “furbetti”.

Conclusioni

Al di là dell’innovazione delle piattaforme utilizzate dall’Agenzia delle Entrate e alla maggiore precisione della gestione delle informazioni, ciò che preoccupa i contribuenti è il possibile aumento delle tasse sulla casa di proprietà.
L’incombente cambiamento dei software, invece, agita i professionisti che si troveranno a scontrarsi con le inevitabili problematiche causate dalla nuova interfaccia.

Non è possibile, ovviamente, prevedere con certezza gli scenari futuri ma ci auguriamo che, tale evoluzione possa portare risultati significativi in termini di evasione fiscale e di semplificazione della consultazione e aggiornamento della banca dati catastale.

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Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

fotovoltaico
DOCFAcile riduce la pressione catastale per l’accatastamento degli impianti fotovoltaici di Sunprime

Sunprime è un Independent Power Producer con sede a Milano che, tramite l’installazione di impianti fotovoltaici dove è più sostenibile, sta dando il suo contributo alla transizione energetica.

Grazie al suo team di oltre 40 persone con esperienza nel settore delle energie rinnovabili, nel 2022 hanno avviato la costruzione di oltre 60 MW di potenza fotovoltaica, con l’obiettivo di realizzare 500 MW sul territorio italiano entro il 2025.

Sunprime è il primo operatore in Italia per numero di progetti e potenza ammessa ai registri GSE del DM FER, misura che incentiva impianti fotovoltaici realizzati su tetti e terreni industriali.

E’ finanziata da Noy Fund il più grande fondo di investimento in infrastrutture di Israele e da Nofar Energy, società quotata al Tel Aviv Stock Exchange e leader globale del fotovoltaico nel segmento commerciale ed industriale.

La sfida di Sunprime

Quando si decide di realizzare un impianto fotovoltaico di grandi dimensioni in Italia si deve fare i conti con il pesante fardello della burocrazia italiana. Malgrado lo Stato si stia adoperando per snellire l’iter progettuale rimane ancora spinoso l’aspetto delle pratiche catastali da trasmettere all’Agenzia delle Entrate.

Sunprime, prima di realizzare un impianto fotovoltaico sopra il tetto di un fabbricato, deve acquistarne il diritto di superficie. Il diritto di superficie stabilisce la separazione tra la proprietà del lastrico solare e quanto realizzato sopra, in cambio di un corrispettivo economico.

Per questo motivo e per la necessità di accatastare l’eventuale nuova cabina elettrica, non è possibile accatastare l’impianto con un’unica dichiarazione.

Considerando il numero di progetti in programmazione Sunprime necessitava di creare un’area dell’ufficio tecnico dedicata solamente alla parte catastale. Il problema sta nel trovare nuovi dipendenti altamente specializzati in quanto i tecnici che conoscono bene le pratiche catastali, in particolare i DOCFA, non sono molti e spesso sono liberi professionisti. Formarne dei nuovi significherebbe togliere risorse alla progettazione con l’inevitabile sovraccarico del reparto.

In che modo DOCFAcile ha aiutato Sunprime?

Dal marzo 2022, con l’innovazione di DOCFAcile, lo studio tecnico di Sunprime è riuscito in pochi mesi a eliminare il backlog accumulato e a pianificare una nuova strategia per l’accatastamento degli impianti fotovoltaici. Il tutto senza assumere nuovi dipendenti o spostare elementi chiave della progettazione.

DOCFAcile ha in primo luogo eliminato le difficoltà nel ridisegno delle schede catastali standardizzando al meglio la redazione delle stesse. La sfida è stata vinta grazie alla scalabilità del progetto.

Un altro punto chiave è stato quello di organizzare e gestire un numero considerevole di DOCFA in poco tempo. Soprattutto nella gestione delle fasi e delle pratiche non registrate.
Assieme al team di Sunprime è stato creato un portale dedicato che ha reso il management più facile, concreto e intuitivo. Una soluzione che ha messo le basi non solo per la gestione attuale ma anche per quella futura.

Per mantenere la collaborazione solida e non perdere di vista l’iter di ogni singola pratica DOCFAcile e Sunprime sono costantemente in contatto per la risoluzione puntuale delle urgenze. Inoltre due incontri online settimanali tengono i teams aggiornati e concentrati sul focus.

Per questi motivi Sunprime ha affidato a DOCFAcile l’accatastamento di circa 20 MV di potenza fotovoltaica.

Risolvi il problema dei DOCFA con DOCFAcile

Dall’inizio della collaborazione con DOCFAcile, Sunprime ha potuto abbassare notevolmente la pressione operativa delle pratiche catastali con la possibilità di concentrarsi maggiormente sulla parte progettuale.

Anche la tua azienda può trovare un valido partner in DOCFAcile per poter gestire al meglio i DOCFA riducendo i tempi di redazione, evitando quanto possibile i problemi di non registrazione e avendo a disposizione un’area riservata che permette di tenere tutto sotto controllo.

L’obiettivo di DOCFAcile è quello di dare un supporto concreto agli studi tecnici e ai professionisti che si trovano in difficoltà con la gestione e redazione delle pratiche catastali e in particolare i DOCFA.

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Approvazione automatica e vademecum nazionale dei DOCFA

Il 30 giugno 2022 la Direzione Centrale Servizi Catastali Cartografici e di Pubblicità Immobiliare ha confermato, tramite circolare protocollo n. 252231, lo sviluppo su tutta l’Italia della procedura per la trattazione automatica di alcune tipologie di docfa dal 4 luglio 2022.

Che cos’è l’approvazione automatica?

L’approvazione automatica è un processo atto a ridurre i tempi di approvazione docfa, migliorando così nell’efficacia ed efficienza e valorizzando le risorse umane con il fine di semplificare il macchinoso processo di approvazione. E’ anche un’ottima opportunità per i tecnici incaricati dell’aggiornamento catastale i quali hanno a disposizione un mezzo che, se utilizzando in maniera adeguata, potrà stabilire un notevole miglioramento nel mondo dei docfa.

Si fa presente comunque, che tale innovazione nella registrazione dei docfa non avrà nessun effetto per i tecnici professionisti in quanto le procedure di redazione degli atti di aggiornamento saranno prodotti sempre con l’attuale versione Docfa 4.00.5 e che tale trattazione riprende quella già utilizzata per la procedura pregeo.

Come Funziona?

Saranno oggetto di trattazione automatica le dichiarazioni docfa aventi una causale codificata e che rispettino un’ulteriore serie di requisiti specifici inerenti alla causale dichiarata. Per esempio le dichiarazioni di nuove costruzioni e di variazioni che non compromettono modifiche del perimetro originario.

Le pratiche trattate in automatico saranno identificabili dal tecnico professionista nella piattaforma SISTER tramite la relativa dicitura. Nel pratico, per le ricevute di avvenuta dichiarazione o di avvenuta denuncia di variazione il campo “Operatore” avrà la dicitura “DOCFA_” mentre nei campi “Il responsabile tecnico” e “Il Resp. dell’Unità Organizzativa” delle schede di mancata accettazione sarà riportata la dicitura “DOCFA-AUTOM”.

Una linea guida nazionale

Al fine di dare delle linee guida unitarie e quindi nazionali, la Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, ha recentemente redatto ed emanato un documento unitario, denominato “VADEMECUM NAZIONALE DOCFA” che, pur salvaguardando e delimitando la previsione normativa relativa agli “usi locali”, costituisce un’utile riferimento per la redazione degli atti di aggiornamento del catasto fabbricati mediante la procedura Docfa.

Conclusioni

Questo processo quindi potrà stabilire un nuovo inizio nel mondo docfa e gradualmente l’approvazione automatica potrà essere estesa anche ad altre causali che coinvolgono la modifica del perimetro originario dell’unità immobiliare, ad oggi impossibile a causa della grafica raster delle planimetrie catastali.

Questo articolo vuole quindi fare chiarezza sull’utilità di questo nuovo processo e sui vantaggi e benefici che esso può dare all’interno della realtà del catasto.

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