docfa Archives - Archtools
SISTER come inviare un DOCFA
spedire
SISTER come inviare un DOCFA

Tempo medio di lettura 2 minuti.

Come abbiamo visto nell’articolo “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta ” dal 01 giugno 2015 gli atti di aggiornamento catastale devono essere trasmessi telematicamente.

Il portale dell’Agenzia delle Entrate dedicato a questo servizio è il SISTer (Sistema Territorio). Nato negli anni ’90 era dedicato esclusivamente alla consultazione delle banche dati ma dal 2005 è stata attivata la procedura di invio telematico per la trasmissione delle pratiche DOCFA e PREGEO.

Oggi il portale si divide in diverse sezioni:

  • Consultazione delle banche dati catastale e ipotecaria;
  • Richieste di estratto di mappa catastale per aggiornamento;
  • PREGEO;
  • DOCFA;
  • Richiesta di planimetrie catastali degli immobili.

Possono accedere al servizio di presentazione telematica dei documenti i notai e i professionisti iscritti all’ordine/albo (architetti, geometri, ingegneri, etc.).

PROCEDURA INVIO PRATICA DOCFA

Prima di iniziare si consiglia di firmare digitalmente il file .pdf esportato dal software DOCFA.

Iniziamo:

  1. Vai al sito SISTer e inserisci le tue credenziali (codice fiscale e password)
  2. procedi cliccando “Presentazione documenti” sul menù a sinistra
    Sister-home
  3. Docfa
    Sister-presentazione-documenti
  4. Questa pagina da accesso a quattro servizi:
    1. Invio nuovo documento“. Permette la presentazione della pratica DOCFA;
    2. “Ricerca correlazione fogli”. Indispensabile nei Comuni in cui non c’è corrispondenza tra i foglio del catasto terreni e il catasto  fabbricati;
    3. “Prenotazione subalterni” Utile per non farsi “fregare” i numeri dei subalterni disponibili;
    4. Ricerca documenti inviati“. Per  visualizzare l’elenco delle pratiche inviate e per controllare lo stato di elaborazione della pratica.
  5. Eccoci al punto saliente della procedura di invio:
    1. Identificativo pratica“: inserisci il nome della pratica al fine di distinguere il DOCFA;
    2. Tipo“: Scegli se si tratta di una pratica di “accatastamento” o “variazione“;Sister-tipo-pratica
    3. Seleziona la Provincia di ubicazione dell’unità immobiliare oggetto della pratica;Sister-provincia
    4. Scegli il deposito controllando di avere la disponibilità per la presentazione;Sister-deposito
    5. Indica quante unità vengono costituite o variate facendo attenzione alla categoria. Ricordo che le categorie A, B, C e F pagano 50 € cadauna mentre D ed E pagano 100 € cadauna. Attenzione se la pratica è in esenzione, come ad esempio la “variazione toponomastica”, indicare “zero”.
    6. A meno che non ci siano allegati da inserire o ravvedimenti onerosi da versare, scorri in fondo e clicca “Avanti“.
  6. Siamo arrivati alla fine della procedura. La pagina mostra inizialmente un riepilogo dei dati precedentemente inseriti e ci da la possibilità di caricare il nostro DOCFA. Fai attenzione a selezionare il file firmato (quello con estensione .pdf.p7m). Se necessario scrivi delle note e/o carica gli eventuali allegati. Quindi scorri in fondo e clicca su “Conferma“.Sister-riepilogo

Il DOCFA è stato trasmesso.

A questo punto si aprirà un riepilogo del documento inviato. Aspetta qualche minuto e verifica che la pratica non venga scartata automaticamente dal sistema.

L’Agenzia delle Entrate ha 3 giorni lavorativi per controllare la pratica ma generalmente da una risposta già il giorno successivo.

CONCLUSIONE

Come abbiamo visto trasmettere un DOCFA tramite SISTer non è particolarmente difficile anche se nelle varie casistiche potreste riscontrare alcuni intoppi ma nulla di così invalicabile.

puzzle
Frazionamento URBANISTICO contro Frazionamento CATASTALE

Tempo di lettura 3 minuti.

Innanzitutto non facciamo confusione!! Sono due procedure distinte, necessarie ed obbligatorie.
Non di rado mi capita di sentire da professionisti o di leggere nel web, che per poter dividere un immobile basta il frazionamento catastale senza dover “passare” per il Comune.
Fate attenzione perché questa procedura è illegittima.

Quindi fermi tutti e facciamo un po’ di chiarezza.

PARTIAMO DALLE BASI: FRAZIONAMENTO DI UN IMMOBILE

Con il termine frazionamento immobiliare si intende la divisione di un’unità immobiliare urbana in una o più unità distinte.
E’ un’operazione molto diffusa in Edilizia Privata in quanto, la divisione di una casa o di un appartamento molto ampio in unità di dimensioni minori, porta svariati vantaggi dal punto di vista economico in caso di vendita o locazione.

L’iter corretto per procedere al frazionamento di un immobile si divide in due operazioni:

  • Frazionamento urbanistico
  • Frazionamento catastale

Come dicevamo prima, le due procedure sono entrambe obbligatorie e devono essere eseguite con un ordine ben preciso.
Il motivo è semplice. Il frazionamento è un intervento che comporta un aumento del carico urbanistico in quanto l’incremento di nuove abitazioni (ad esempio) presuppone l’aumento di abitanti con il conseguente incremento dell’esigenza di servizi pubblici.

Detto ciò, è facile intuire la necessità di dover inizialmente legittimare la divisione attraverso in titolo abilitativo e successivamente comunicare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO

Il frazionamento urbanistico può essere definito come la legittimazione di tutti quegli interventi necessari alla divisione di un immobile e alla comunicazione dell’aumento del carico urbanistico al Comune di competenza.
Questo tipo di intervento ricade all’interno dell’Edilizia Libera (asseverata) ed è quindi necessario avvalersi di un professionista quale architetto, ingegnere o geometra.

L’iter procedurale è normato dal nostro ordinamento e prevede i seguenti passaggi:

  1. Comunicazione al Comune di competenza tramite il titolo abilitativo che meglio si “veste” all’intervento edilizio da realizzare.
  2. Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ottenuto il titolo abilitativo si procede all’esecuzione fisica delle opere.
  3. Frazionamento catastale comunicando la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
  4. Comunicazione di fine lavori da trasmettere al Comune e dotare gli immobili di nuova agibilità/abitabilità.

In questo caso si sta parlando di una delle casistiche più frequenti e quindi non dev’essere presa come un ipse dixit.

FRAZIONAMENTO CATASTALE

Il frazionamento catastale non è altro che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione catastale. La procedura viene effettuata inviando il DOCFA tramite il portale SISTer.

Trattandosi di divisione è necessario sopprimere l’attuale subalterno e costituire i nuovi utilizzando i primi disponibili dall’elenco subalterni. Se presente, è necessario modificare anche l’elaborato planimetrico.

Non dimenticate di verificare le disposizioni della circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016 e successive note dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo dei magazzini, cantine o soffitte anche nel caso di variazione catastale.

CONCLUSIONI

Attualmente non esiste una norma specifica che prevede l’esatta corrispondenza tra l’ambito catastale e quello urbanistico ma applicando le attuali normative e con un minimo di logica non ci sono dubbi sulla corretta procedura da seguire.

A confermare questa affermazione sta il fatto che gli immobili devono essere legittimati da un titolo abilitativo e che non si possono presentare schede catastali difformi dello stato di fatto.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano ai professionisti che si apprestano ad effettuare un frazionamento immobiliare nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

light-red
Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Tempo medio di lettura 3 minuti.

Come abbiamo visto nell’articolo precedete “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta” un’unità immobiliare deve essere accatastata quanto viene realizzata o modificata. L’intestatario deve, entro 30 giorni dalla data di fine lavori, presentare l’atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato.

L’omessa presentazione del DOCFA, quando prevista nei casi di legge, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Le norme in materia di catasto vengono descritte dal Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998 ma semplifichiamo un pò le cose.

Un’unità immobiliare va iscritta al catasto quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Gli immobili che non hanno queste caratteristi e quindi non è necessario accatastali sono sei:

1. Manufatti con superficie coperta inferiore ad 8 metri quadri

Eccetto agli immobili con superficie coperta inferiore a 8 mq che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale. Devono quindi essere censiti all’interno della stessa unità i manufatti che sono pertinenza di abitazioni, negozi, magazzini, eccetera.

2. Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale

Manufatto che non produce un reddito e che ha le caratteristiche di una serra, ovvero trasparenza o semi-trasparenza totale.

3. Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni

Come per il punto n.1, il manufatto non deve essere al servizio di un unità immobiliare principale.

4. Manufatti isolati e privi di copertura

Capita spesso, però, che questi immobili siano oggetto di un trasferimento di un diritto reale (compravendita, successione, eccetera) o di ricostruzione del fabbricato e che quindi sia necessario accatastarli come unità collabente (F2).

5. Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi

Immobili ad uso esclusivamente agricolo e con una volumetria limitata.  Anche in questo caso sono esclusi i manufatti che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale.

6. Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo

il manufatto è solo appoggiato a terra, senza fondazione e non ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Immobili che devono essere censiti ma non hanno rendita catastale

Ci sono quattro tipologie di immobili che vanno censite al catasto ma non producono rendita catastale.

Vengono spesso (azzarderei, sempre) originate provvisoriamente al fine di traferire dei diritti reali.

1. Aree urbane (F1)

Sono porzioni o intere aree censite al catasto fabbricati che identificano una proprietà esclusiva.

2. Unità collabenti – costruzioni con un accentuato livello di degrado (F2)

Un fabbricato per essere censito come unità collabente non deve possedere i requisiti di agibilità e dev’essere fatiscente o fortemente lesionato.

Se il fabbricato è già stato censito ed è diventato collabente con il tempo, l’Agenzia delle Entrate chiede contestualmente al DOCFA una perizia giurata che certifichi lo stato di degrado dell’immobile.

3. Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione (F3-F4)

Sono porzioni di fabbricati frazionati o incompleti dove i lavori risultano in corso o sospesi.

4. Lastrici solari (F5)

Sono superfici piane a copertura del fabbricato che necessitano di essere identificate esclusivamente.

RIASSUMENDO

Un immobile va accatastato all’Agenzia delle Entrate quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, ovvero quando la sua funzione (residenziale, commerciale, direzionale, eccetera) è definita e produce una rendita.

Come è facile intuire sono limitati i casi in cui NON è possibile accatastare gli immobili.

docfa
Cos’è un DOCFA, quanto costa e dove si presenta

Tempo medio di lettura 2 minuti.

Come prima cosa cerchiamo di capire cos’è un DOCFA.

DOCFA non è altro che un acronimo e significa: Documenti Catasto Fabbricati.

È un sistema di elaborazione dati, ovvero un software, dedicato esclusivamente ai tecnici e ai professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri, periti edili, eccetera) necessario per la presentazione di atti di aggiornamento al catasto fabbricati. L’atto viene sottoscritto congiuntamente da un dichiarante e gli intestatari.

Quando si deve presentare un DOCFA?

Quando vengono realizzati nuovi immobili o vengono modificati quelli esistenti. Nello specifico è necessario presentare un DOCFA nel caso di:

  • nuove costruzioni di unità immobiliari urbane;
  • modifica della consistenza, della destinazione, del numero delle unita’, ecc..;
  • costituzione e modifica dei beni comuni;
  • nuovi manufatti realizzati sulle corti dei fabbricati o sopraelevazione;
  • casi specifici e particolari che riguardano immobili ed aree urbane.

Il DOCFA dev’essere presentato entro 30 giorni dalla data di fine lavori o al momento in cui è avvenuta la variazione. Tale data va dichiarata nel documento altrimenti si può andare incontro a sanzioni o ravvedimenti operosi.

Quando costa un DOCFA?

I tributi da pagare all’Agenzia delle Entrate cambiano in base al numero e al tipo delle unità create o variate.

  • per le unità appartenenti alle categorie A, B, C e F il costo è di 50 euro cadauna;
  • per le unità appartenenti alle categorie D ed E il costo è di 100 euro cadauna.

Clicca qui per approfondire i tributi catastali speciali dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Si ricorda che l’aggiornamento dei dati catastali di un’unità immobiliare nuova o variata è obbligatorio. L’omessa presentazione del DOCFA comporta l’applicazione di sanzioni amministrative dell’Agenzia delle Entrate.

Dove si presenta un DOCFA?

Dal 01 giugno 2015 gli atti di aggiornamento catastale devono essere trasmessi telematicamente all’Agenzia delle Entrate tramite il portale Sister.

Si fa accesso al proprio profilo inserendo le credenziali (codice fiscale e password) oppure tramite SPID. Dopo aver firmato digitalmente i files (DOCFA ed eventuali allegati) si procede all’invio. L’Agenzia delle Entrate vi comunicherà entro 3 giorni lavorativi se il DOCFA è stato registrato o non registrato.

Leggi anche: “Quando non è necessario presentare un DOCFA”

sale
VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria

Tempo medio di lettura 3 minuti.

Vendere un immobile sembra una cosa facile e veloce da fare, ma solo fino a quando non si scopre quanto impegno questo comporta!

C’è però un fattore rilevante che viene spesso sottovalutato: la burocrazia e la relativa quantità di documenti necessari per portare a termine la compravendita.

Una delle domande che viene spesso posta è: la planimetria catastale è obbligatoria?

La risposta a questa domanda è sempre la seguente: “si è obbligatoria e dev’essere aggiornata allo stato dei luoghi e ai titoli abilitativi”

Prima di entrare nel dettaglio della risposta mettiamo un po’ di ordine e chiariamo definitivamente quali sono i documenti necessari.

Documenti personali dei venditori

Si tratta di documenti generalmente a portata di mano o che sono reperibili con facilità:

  • Documento d’identità
  • Codice fiscale
  • Estratto di matrimonio
  • Documentazione di stato libero
  • Documentazione di unione civile

Altri eventuali documenti necessari sono:

  • Visura ipotecaria, nel caso di mutui o ipoteche ancora pendenti sull’immobile; 
  • Copia dell’eventuale contratto preliminare di vendita e relative ricevute di pagamenti anticipati
  • Eventuale regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore condominiale relativamente all’evasione dei pagamenti a carico.

Atti di provenienza dell’immobile

Si tratta dei documenti che attestano l’effettiva titolarità dell’immobile, definendo come questo è stato acquistato o acquisito:

  • Rogito notarile
  • Dichiarazione di successione
  • Donazione
  • Permuta

Se non disponibili, gli atti notarili si possono reperire presso il notaio che li aveva redatti o presso il relativo archivio notarile.

Documenti tecnici

I documenti tecnici relativi all’immobile sono in tutto cinque e meritano di essere analizzati nel dettaglio:

  • Planimetria catastale

Oltre che obbligatoria, è necessario che sia aggiornata. Deve cioè essere conforme allo stato dei luoghi dell’immobile, riportando eventuali modifiche effettuate nel tempo.

La planimetria catastale non attesta la conformità dell’immobile in quanto il catasto non è probatorio.

  • Titoli abilitativi

I titoli abilitativi rappresentano l’insieme dei documenti che certificano la conformità dell’immobile a livello urbanistico.

Includono quindi le pratiche edilizie di autorizzazione alla costruzione e alle eventuali modifiche, reperibili presso l’ufficio tecnico del comune dell’edificio. Inoltre, nell’atto di acquisto o provenienza, sono elencati tutti i provvedimenti edilizi legati all’immobile.

  • Certificato di agibilità

È indispensabile per l’atto di compravendita in quanto certifica l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, in riferimento alla normativa vigente.

Non è fondamentale che sia stato rilasciato, ma che ne sia stata presentata la richiesta al Comune e che questa sia documentata.

  • Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE attesta la classe energetica e l’indice di prestazione energetica, dati che devono essere dichiarati già nella pubblicità di vendita.

L’attestato ha una durata di 10 anni e, quindi, se avessi acquistato l’immobile di recente potresti già possederlo.

Se invece l’attestato non fosse reperibile, non esistesse o non fosse aggiornato ad eventuali modifiche, si dovrà incaricare un tecnico per la redazione.

  • Certificato di destinazione urbanistica

Questo documento certifica quali sono gli utilizzi concessi di un terreno, da un punto di vista urbanistico: se si tratta di un terreno destinato ad utilizzo agricolo o se è edificabile e con quale volumetria.

Non è obbligatorio, ma necessario solamente qualora la compravendita includa un terreno o quando la pertinenza del fabbricato è superiore a 5.000 mq.

Conclusione

Come abbiamo visto le attività di compravendita di una casa non si limitano semplicemente a trovare una controparte interessata all’acquisto e disposta a pagare una certa cifra.

La parte più difficile è rappresentata dal classico “lavoro sporco”, quel dietro le quinte che anche se non si vede, è fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.

La conformità dell’immobile sta alla base di questo lavoro ed è certificata dall’insieme di tre elementi:

  • Stato dei luoghi
  • Planimetria catastale (Catasto)
  • Titoli abilitativi (ComuneEdilizia)

Pertanto, malgrado la planimetria catastale non sia probatoria, in mancanza di uno di questi elementi, l’immobile risulta non vendibile.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano a chiunque si appresti a vendere un immobile nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci in qualsiasi momento tramite email oppure tramite telefono o WhatsApp.

Leggi anche: “Cos’è un DOCFA quanto costa e dove si presenta”

soffitta
Variazione catastale: è davvero necessario scorporare cantine, soffitte o garage?

Tempo medio di lettura 3 minuti.

Non c’è dubbio che la nota dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo delle cantine e autorimesse anche in caso di variazione catastale abbia portato sgomento e confusione.
In molti si chiederanno in quali casi debba essere applicata tale disposizione e quanta libertà di azione possa essere lasciata al professionista che redige il DOCFA.
Mettiamo un po’ di ordine e facciamo un po’ di chiarezza.

C’ERA UNA VOLTA – Circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016

Al paragrafo 3.3.2 “Individuazione delle autorimesse e delle cantine” si definisce che “nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi con una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada, o da corte esclusiva, o da parti comuni, costituiscano di norma unità immobiliari a sé stanti.”
Lo scopo di tale disposizione è quello di individuare le cantine, i depositi e le autorimesse che manifestano autonomia funzionale e reddituale in modo che non vengano inserite nella consistenza e nelle schede delle unità residenziali.

Per maggiori informazioni vedi articolo “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta”

Nel 2016 tale obbligatorietà, era destinata esclusivamente alle unità che venivano costituite da una nuova costruzione e non originate da variazione catastale.

LA SVOLTA – Nota prot.n. 223119 del 06 giugno 2020

Dal 01 luglio 2020 le cose cambiano in quanto si deve procedere all’autonomo censimento delle cantine, dei depositi e delle autorimesse anche nel caso di variazione.
Viene altresì sottolineato che tale nota non obbliga la “divisione” se non si va quindi a variare la planimetria catastale.
Come era pensabile tali disposizioni hanno creato non pochi dubbi alla quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto con ulteriori note integrative.

CHIARIMENTI – Nota prot.n. 321457 del 06 ottobre 2020

Con l’ausilio di schemi esemplificativi questa nota fa un po’ di chiarezza prendendo in esame l’accessibilità e il contesto di ubicazione.

Schema-1

Schema-2

Schema-3

Un chiarimento che lascia libertà di azione ai professionisti, definisce che il tecnico, nell’esercizio della propria responsabile professionalità, possa esimersi dallo scorporare l’unità descrivendo in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali non abbiano suscettibilità funzionale o reddituale. Il catasto, in assenza di eventuali elementi ostativi, procederà alla registrazione della dichiarazione e disporrà successiva verifica.

CASO STUDIO

Un esempio di attualità può essere legato al SUPERBONUS 110%. Nel caso di ristrutturazione pesante di un’unità residenziale e dei suoi impianti c’è la necessità di adibire un locale ad ospitare esclusivamente impianti tecnologici al servizio esclusivo dell’unità. Pertanto un locale che potenzialmente dimostra autonomia reddituale ma che presenta tali caratteristiche dev’essere censito come accessorio e non come unità autonoma.

CONCLUSIONE

Come è facile intuire la volontà dell’Agenzia delle Entrate è quella di individuare tutte quelle unità (soffitte, magazzini, garage) che dovrebbero essere censite da sole ma che fino ad oggi sono state comprese con le abitazioni al fine di scorporarle e dare loro la corretta rendita catastale.

Non c’è dubbio che gli effetti prodotti dalle nuove disposizioni influiranno non solo sui professionisti ma anche sugli Uffici Provinciali, sui committenti e contribuenti. Dinamica che ha creato non poche divergenze in considerazione del fatto che dalla nota del 6 giugno 2020 all’entrata in vigore 1 luglio 2020 è passato meno di un mese.

fotovoltaico-terra
DOCFA e IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Con l’introduzione del superbonus 110% avremmo sempre più immobili con installato l’impianto fotovoltaico. Non essendo una casistica così frequente ci si potrebbe chiedere come si compila il DOCFA e in quale categoria catastale ricada.

Prima di tutto però è necessario determinare in quali casi va accatastato e quali sono i parametri che ne stabiliscono l’obbligatorietà.

Quando va accatastato l’impianto fotovoltaico?

Per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto la circolare 36/E del 19 dicembre 2013 che differenzia gli impianti fotovoltaici in base alla loro grandezza, posizione, autonomia e redditualità.

Dev’essere accatastato autonomamente l’impianto fotovoltaico di grandi dimensioni che produca energia a scopo di lucro e che manifesti, pertanto, autonomia funzionale e reddituale.
Tali impianti sono considerati dal MEF – Ministero Economia e Finanza un bene immobiliare in quanto non sono facilmente amovibili e non hanno pubblica utilità.

È previsto l’accatastamento in categoria D/1 – opifici, il loro valore catastale viene stabilito ai sensi dall’art. 1 comma 21 della Legge di stabilità 2016 ed è stimato:

  • dal suolo (quando trattasi di impianto a terra);
  • dall’elemento strutturale su cui sono ancorati i pannelli;
  • dei locali tecnici in cui sono presenti i sistemi di controllo e di trasformazione;
  • delle sistemazioni varie (per esempio le recinzioni, le platee di fondazione).

Nel caso di impianti fotovoltaici realizzati su fondi agricoli vengono accatastati nella categoria D/10, a condizione che:

  • esista l’azienda agricola ed abbia i requisiti di ruralità;
  • il terreno di pertinenza non sia inferiore a 10mila metri quadri;
  • l’impianto non superi i 200 kW;
  • l’impianto si trovi nello stesso comune dei terreni agricoli oppure in comuni confinanti.

Impianto fotovoltaico di pertinenza dell’unità immobiliare

La circolare 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito le linee guida in materia di accatastamento di impianti fotovoltaici a seguito delle novità introdotte dalla circolare 2/E del 01 febbraio 2016 e della Legge di Stabilità 2016.

Si stabilisce che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome per gli impianti fotovoltaici realizzati su aree di pertinenza, comuni o esclusive di unità immobiliari di categoria ordinaria (A, B, C) a meno che ne incrementi il valore capitale del 15%.

Diversa invece è la situazione per le unità a destinazione speciale e particolare (D, E) che hanno la possibilità di presentare un nuovo docfa per la rideterminazione della rendita catastale al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” sempre che questi non ne incrementi il valore capitale del 15% e che non manifestino autonomia funzionale e reddituale.

Quando non va accatastato l’impianto fotovoltaico?

L’impianto fotovoltaico non va accatastato quando:

  • la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;
  • la potenza nominale dell’impianto, espressa in kw, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;
  • nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 metri cubi (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

Conclusione

Come premesso nell’introduzione, nei prossimi mesi o addirittura anni ci confronteremo con questa tematica, è pertanto importante conoscerne le direttive dettate dall’Agenzia delle Entrate.

Nella maggior parte dei casi ci troveremo a dover accatastare fabbricati residenziali nei quali è presente l’impianto fotovoltaico. La domanda da porsi dev’essere sempre la stessa: “l’impianto ha autonomia funzionale o reddituale?” in buona sostanza “produce una rendita e può essere venduto separatamente?”
La risposta è quasi sempre la stessa: “no, non va accatastato autonomamente” ed è altrettanto difficile che l’impianto fotovoltaico incrementi del 15% il valore capitale.

Il nostro consiglio è quello, laddove ci siano i requisiti, di aumentare di una classe di merito l’immobile in modo da compensare l’aumento del valore capitale.

parlamento
Ipotesi di RIFORMA CATASTO: cosa prevede?

Il mese di ottobre si è aperto con una novità: una possibile riforma del catasto. Nulla di nuovo diranno alcuni: in effetti, da un po’ di anni, si discute della possibilità di intervenire sui rilevamenti delle proprietà immobiliari.

Tuttavia, il presidente Mario Draghi ha ripreso questo discorso suscitando non poche preoccupazioni da parte dei proprietari di immobili. Il timore è quello di vedere le proprie tasse da pagare lievitare a seguito delle valutazioni degli edifici.

Perché avanzare la proposta di riforma del catasto?

L’idea di intervenire sul catasto nasce dalla necessità di scovare “gli immobili fantasma” sconosciuti al fisco e proseguire nella lotta contro l’evasione fiscale. A costo di aumentare le tasse e di portare effetti sull’intero mercato immobiliare, il Governo sembra propendere per un intervento drastico sulle rendite e i moltiplicatori.

Mario Draghi ha tranquillizzato i proprietari e chi sta cercando la sua prima casa: non ci saranno aumenti di tasse. Non tutti al Governo pensano che le imposte non verranno toccate: infatti, è impossibile che un intervento sui valori catastali non abbia effetti anche sulla tassazione e sul costo degli immobili nuovi.

Si tratta quindi di una manovra estremamente delicata che potrebbe avere non poche conseguenze sul mercato immobiliare. Tuttavia, Mario Draghi ha insistito dicendo che servisse tempo per attuare questo intervento. Al momento, quindi, non cambierebbe nulla.

Ci sarà mai una riforma del catasto?

In Italia ci sono circa 1,2 milioni di edifici ancora sconosciuti al catasto e al fisco. La speranza di chi si dice favorevole a questa riforma è quella di vedere le tasse sulle case abbassarsi e così anche quelle sui nuovi edifici da comprare.

Dal 2014 si spera in una vera e propria riforma del catasto che, tuttavia, sembra tardare ad arrivare. La prima volta, con Matteo Renzi alla presidenza, la manovra di riclassificazione degli immobili era fallita di fronte alla richiesta di sostituzione dei vani con i metri quadri.

Il secondo tentativo è avvenuto nel 2017 con la proposta di riqualificazione del patrimonio edilizio. Le discussioni si sono protratte nel 2019, quando il Governo, per evitare una variazione nel gettito, ha ritirato la proposta di riforma del catasto.

Tra presente e futuro

Attualmente l’Agenzia delle Entrate per contrastare il fenomeno degli immobili mai dichiarati individua le case fantasma mediante la sovrapposizione delle mappe catastali con le mappe satellitari.
Ai sensi del D.L. 78/2010 gli attribuisce una rendita presunta e contestualmente inoltra l’avviso di accertamento al contribuente che viene messo a conoscenza di detta irregolarità e gli vengono notificati oneri e sanzioni da pagare.

Una volta accertato l’obbligo di accatastare l’immobile, è necessario incaricare un tecnico (geometra, architetto o ingegnere) che dovrà presentare la pratica catastale al catasto terreni tramite PREGEO e al catasto fabbricati mediante la procedura DOCFA.

Cosa ci dovremmo aspettare questa? La speranza di tutti è quella di trovare un equilibrio tra l’individuazione degli immobili fantasma e il contenimento delle imposte sulle case.
La strada è ancora lunga e attendiamo aggiornamenti.

× Come possiamo aiutarti?
This site is registered on wpml.org as a development site.