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VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria
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VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria

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Vendere un immobile sembra una cosa facile e veloce da fare, ma solo fino a quando non si scopre quanto impegno questo comporta!

C’è però un fattore rilevante che viene spesso sottovalutato: la burocrazia e la relativa quantità di documenti necessari per portare a termine la compravendita.

Una delle domande che viene spesso posta è: la planimetria catastale è obbligatoria?

La risposta a questa domanda è sempre la seguente: “si è obbligatoria e dev’essere aggiornata allo stato dei luoghi e ai titoli abilitativi”

Prima di entrare nel dettaglio della risposta mettiamo un po’ di ordine e chiariamo definitivamente quali sono i documenti necessari.

Documenti personali dei venditori

Si tratta di documenti generalmente a portata di mano o che sono reperibili con facilità:

  • Documento d’identità
  • Codice fiscale
  • Estratto di matrimonio
  • Documentazione di stato libero
  • Documentazione di unione civile

Altri eventuali documenti necessari sono:

  • Visura ipotecaria, nel caso di mutui o ipoteche ancora pendenti sull’immobile; 
  • Copia dell’eventuale contratto preliminare di vendita e relative ricevute di pagamenti anticipati
  • Eventuale regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore condominiale relativamente all’evasione dei pagamenti a carico.

Atti di provenienza dell’immobile

Si tratta dei documenti che attestano l’effettiva titolarità dell’immobile, definendo come questo è stato acquistato o acquisito:

  • Rogito notarile
  • Dichiarazione di successione
  • Donazione
  • Permuta

Se non disponibili, gli atti notarili si possono reperire presso il notaio che li aveva redatti o presso il relativo archivio notarile.

Documenti tecnici

I documenti tecnici relativi all’immobile sono in tutto cinque e meritano di essere analizzati nel dettaglio:

  • Planimetria catastale

Oltre che obbligatoria, è necessario che sia aggiornata. Deve cioè essere conforme allo stato dei luoghi dell’immobile, riportando eventuali modifiche effettuate nel tempo.

La planimetria catastale non attesta la conformità dell’immobile in quanto il catasto non è probatorio.

  • Titoli abilitativi

I titoli abilitativi rappresentano l’insieme dei documenti che certificano la conformità dell’immobile a livello urbanistico.

Includono quindi le pratiche edilizie di autorizzazione alla costruzione e alle eventuali modifiche, reperibili presso l’ufficio tecnico del comune dell’edificio. Inoltre, nell’atto di acquisto o provenienza, sono elencati tutti i provvedimenti edilizi legati all’immobile.

  • Certificato di agibilità

È indispensabile per l’atto di compravendita in quanto certifica l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, in riferimento alla normativa vigente.

Non è fondamentale che sia stato rilasciato, ma che ne sia stata presentata la richiesta al Comune e che questa sia documentata.

  • Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE attesta la classe energetica e l’indice di prestazione energetica, dati che devono essere dichiarati già nella pubblicità di vendita.

L’attestato ha una durata di 10 anni e, quindi, se avessi acquistato l’immobile di recente potresti già possederlo.

Se invece l’attestato non fosse reperibile, non esistesse o non fosse aggiornato ad eventuali modifiche, si dovrà incaricare un tecnico per la redazione.

  • Certificato di destinazione urbanistica

Questo documento certifica quali sono gli utilizzi concessi di un terreno, da un punto di vista urbanistico: se si tratta di un terreno destinato ad utilizzo agricolo o se è edificabile e con quale volumetria.

Non è obbligatorio, ma necessario solamente qualora la compravendita includa un terreno o quando la pertinenza del fabbricato è superiore a 5.000 mq.

Conclusione

Come abbiamo visto le attività di compravendita di una casa non si limitano semplicemente a trovare una controparte interessata all’acquisto e disposta a pagare una certa cifra.

La parte più difficile è rappresentata dal classico “lavoro sporco”, quel dietro le quinte che anche se non si vede, è fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.

La conformità dell’immobile sta alla base di questo lavoro ed è certificata dall’insieme di tre elementi:

  • Stato dei luoghi
  • Planimetria catastale (Catasto)
  • Titoli abilitativi (ComuneEdilizia)

Pertanto, malgrado la planimetria catastale non sia probatoria, in mancanza di uno di questi elementi, l’immobile risulta non vendibile.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano a chiunque si appresti a vendere un immobile nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci in qualsiasi momento tramite email oppure tramite telefono o WhatsApp.

Leggi anche: “Cos’è un DOCFA quanto costa e dove si presenta”

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TOLLERANZE COSTRUTTIVE dal DL 76/2020 CAMBIA TUTTO

Oltre alla tolleranza del 2% si aggiungono significative novità per valutare lo stato legittimato di un immobile.

Con il Decreto Semplificazioni del 2020 viene archiviato il comma 2-ter dell’articolo 34 DPR 380/2001 e viene riscritto un nuovo articolo 34-bis dedicato esclusivamente alle tolleranze costruttive. Non aspettatevi una legge “liberi tutti” per sanare vecchi abusi, ma un buon spunto per alleggerire l’iter urbanistico.

ARIA DI CAMBIAMENTO – Articolo 34-bis del DPR 380/2001

Prima di addentrarci nella spiegazione dell’articolo è doveroso parlare di un ulteriore novità introdotta del DL 76/2020, ovvero il comma 1-bis dell’articolo 9-bis. Il nuovo arrivato, introduce il concetto di stato legittimo.
Una vera e propria novità, che oltre a chiarire la valenza sussidiaria delle planimetrie catastali, estende di fatto l’applicazione delle tolleranze costruttive a tutti i titoli abilitativi.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle schede catastali nella legittimazione edilizia: la planimetria catastale può dimostrare la conformità urbanistica.

L’articolo 34-bis è suddiviso in 3 commi che possiamo riassumere così:

  • comma 1: non sono altro che le tolleranze già citate nel precedente comma 2-ter dell’articolo 34 con l’aggiunta di una voce
  • comma 2: vengono aggiunte le tolleranze esecutive
  • comma 3: specifica che tutte le tolleranze devono essere asseverate da un tecnico per ogni titolo edilizio e atto di compravendita

Vediamole una ad una e andiamo a valutarne i pro e i contro.

COMMA 1:  Il 2% rimane

Come già detto il comma 1 riprende le tolleranze individuate nell’art.34 comma 2-ter aggiungendo però un nuovo termine. Rinfreschiamoci la memoria. Rientrano nella tolleranza del 2% i seguenti parametri:

  • altezze
  • distacchi
  • cubatura
  • superficie coperta
  • ogni altro parametro (nuova dicitura)

L’articolo inoltre, sottolinea che le tolleranze si riferiscono alle unità immobiliari e non all’intero fabbricato cosa che agevola non poco il lavoro del professionista.

“Quindi se io ho un immobile con altezza inferiore a quanto prescritto dal DM 75 ma rientro nella tolleranza posso ritenere l’opera legittima?”
NO! Il legislatore richiama le misure previste nell’atto abilitativo e non ad eventuali deroghe.

COMMA 2:  Tolleranze esecutive

A differenza del comma 1 le tolleranze esecutive non sono definite da un termine quantitativo (es. 2%) ma appaiono discrezionali.

Ad esclusione degli immobili sottoposti a vincoli del codice dei beni culturali e paesaggio (D.Lgs. 42/2004), costituiscono tolleranze esecutive:

  • casi non inclusi del comma precedente
  • irregolarità geometriche
  • modifiche delle finiture degli edifici di minima entità
  • diversa collocazione degli impianti e opere interne

Il legislatore precisa inoltre che tali tolleranze vanno applicate a patto che i lavori siano stati eseguiti durante l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Inutile evidenziare cha la mancanza di riferimenti quantitativi crea non pochi dubbi. Pensate di aver progettato una tramezza ma durante i lavori sia stata posizionata diversamente. Questa variazione non costituisce abuso edilizio e pertanto non si necessita di una pratica in variante. Di quanto può essere spostata? 15/20cm? 1 metro? Ci aspettiamo dei chiarimenti.

COMMA 3:  Giudizio e responsabilità del tecnico

In questo comma viene sottolineato che le tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi non costituiscono violazione edilizia. Esse però devono essere asseverate dal tecnico nel caso di:

  • Nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie
  • Atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (es. compravendita)

CONCLUSIONI

Il nuovo articolo è di sicuro un’ottima iniziativa al fine di snellire la verifica dello stato legittimato nel caso di nuova pratica edilizia o atto notarile.
Come abbiamo sottolineato ci sono da colmare alcune lacune ma ci auguriamo che il legislatore possa dare al più presto alcuni chiarimenti in merito.

contrasto
La CATEGORIA CATASTALE non è la DESTINAZIONE D’USO legittima

Molto spesso la categoria catastale viene confusa con la destinazione d’uso di tipo urbanistico, ma si tratta di due definizioni completamente diverse. Non di rado, il proprietario, nel momento della vendita di un immobile, fa riferimento alla sola categoria catastale senza tenere conto della destinazione d’uso legittima. Questa, piuttosto, viene indicata nella dichiarazione di agibilità/abitabilità.

Destinazione d’uso ufficiale

Come già approfondito in altri articoli, catasto ed urbanistica sono due contesti separati che attualmente comunicano poco tra loro. Questa peculiarità espone i portatori di interesse del settore edilizio a numerose contraddizioni, tra cui la destinazione d’uso degli immobili.

Cominciamo col dire che la destinazione d’uso ufficiale è una sola. Quella che, come detto prima, viene rilasciata della dichiarazione di abitabilità/agibilità, ovvero quella urbanistica.

Spesso ci capita di incappare con immobili privi di tale dichiarazione. Lo possiamo riscontrare in fabbricati che generalmente non hanno subito trasformazioni edilizie presenti in contesti antichi, agricoli o nei centri storici tipici dei borghi italiani.

In questo caso si deve far riferimento alla storia urbanistica dell’immobile, analizzando tutte le pratiche edilizie in capo allo stesso in modo da definire la destinazione d’uso legittima. Se non è presente nessun atto legittimante allora si dovrà prendere in considerazione la categoria catastale.

Per approfondire leggi l’articolo: “La PLANIMETRIA CATASTALE può dimostrare la CONFORMITA’ URBANISTICA”

Destinazione d’uso catastale

Nel lessico comune i proprietari utilizzano le categorie catastali per esprimere in modo certo la destinazione d’uso del loro immobile, ignorando il fatto che esse non coincidono strettamente con la destinazione d’uso dal punto di vista urbanistico.

Cominciamo col dire che le categorie riportate nelle visure catastali sono utilizzate al fine di calcolarne le imposte sul bene. In base alla rendita catastale infatti verranno calcolate: IMU, rifiuti, etc..

Per esempio, un’unità all’ultimo piano potrebbe essere indicata come A/3, cioè come abitazione economica, ma non avere i requisiti urbanistici e igienici per ottenere l’agibilità/abitabilità. Questo immobile a livello urbanistico potrebbe essere legittimato come magazzino / ripostiglio o addirittura come sottotetto non abitabile.

La divergenza tra destinazione d’uso e categoria catastale può dare luogo ad Aliud pro alio nelle compravendite. Quando si vende o si compra un immobile, quindi, bisogna verificare entrambe le diciture: categorie catastali e destinazioni d’uso.

Un altro aspetto nel quale la destinazione d’uso non va confusa è durante la determinazione del valore di mercato del bene. Un approfondimento sul tema lo potete trovare nell’articolo: “VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI”

Due binari che non si incontrano

Come è facile intuire questa incertezza viene generata in primis dalla pubblica amministrazione. Attualmente, urbanistica e catasto sono due realtà differenti che non comunicano quasi mai fra loro.

A nostro parere è necessario connettere digitalmente questi due mondi al fine di rendere più chiari e disponibili i dati sugli immobili dei contribuenti. Gli strumenti per poterlo fare ci sono: lo SPID, i SIT e innumerevoli banche dati che generalmente vengono utilizzate per fare statistica.

Chissà che il nuovo PNRR e l’ipotesi della riforma del catasto non portino piacevoli sorprese.

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