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SISTER come inviare un DOCFA
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SISTER come inviare un DOCFA

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Come abbiamo visto nell’articolo “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta ” dal 01 giugno 2015 gli atti di aggiornamento catastale devono essere trasmessi telematicamente.

Il portale dell’Agenzia delle Entrate dedicato a questo servizio è il SISTer (Sistema Territorio). Nato negli anni ’90 era dedicato esclusivamente alla consultazione delle banche dati ma dal 2005 è stata attivata la procedura di invio telematico per la trasmissione delle pratiche DOCFA e PREGEO.

Oggi il portale si divide in diverse sezioni:

  • Consultazione delle banche dati catastale e ipotecaria;
  • Richieste di estratto di mappa catastale per aggiornamento;
  • PREGEO;
  • DOCFA;
  • Richiesta di planimetrie catastali degli immobili.

Possono accedere al servizio di presentazione telematica dei documenti i notai e i professionisti iscritti all’ordine/albo (architetti, geometri, ingegneri, etc.).

PROCEDURA INVIO PRATICA DOCFA

Prima di iniziare si consiglia di firmare digitalmente il file .pdf esportato dal software DOCFA.

Iniziamo:

  1. Vai al sito SISTer e inserisci le tue credenziali (codice fiscale e password)
  2. procedi cliccando “Presentazione documenti” sul menù a sinistra
    Sister-home
  3. Docfa
    Sister-presentazione-documenti
  4. Questa pagina da accesso a quattro servizi:
    1. Invio nuovo documento“. Permette la presentazione della pratica DOCFA;
    2. “Ricerca correlazione fogli”. Indispensabile nei Comuni in cui non c’è corrispondenza tra i foglio del catasto terreni e il catasto  fabbricati;
    3. “Prenotazione subalterni” Utile per non farsi “fregare” i numeri dei subalterni disponibili;
    4. Ricerca documenti inviati“. Per  visualizzare l’elenco delle pratiche inviate e per controllare lo stato di elaborazione della pratica.
  5. Eccoci al punto saliente della procedura di invio:
    1. Identificativo pratica“: inserisci il nome della pratica al fine di distinguere il DOCFA;
    2. Tipo“: Scegli se si tratta di una pratica di “accatastamento” o “variazione“;Sister-tipo-pratica
    3. Seleziona la Provincia di ubicazione dell’unità immobiliare oggetto della pratica;Sister-provincia
    4. Scegli il deposito controllando di avere la disponibilità per la presentazione;Sister-deposito
    5. Indica quante unità vengono costituite o variate facendo attenzione alla categoria. Ricordo che le categorie A, B, C e F pagano 50 € cadauna mentre D ed E pagano 100 € cadauna. Attenzione se la pratica è in esenzione, come ad esempio la “variazione toponomastica”, indicare “zero”.
    6. A meno che non ci siano allegati da inserire o ravvedimenti onerosi da versare, scorri in fondo e clicca “Avanti“.
  6. Siamo arrivati alla fine della procedura. La pagina mostra inizialmente un riepilogo dei dati precedentemente inseriti e ci da la possibilità di caricare il nostro DOCFA. Fai attenzione a selezionare il file firmato (quello con estensione .pdf.p7m). Se necessario scrivi delle note e/o carica gli eventuali allegati. Quindi scorri in fondo e clicca su “Conferma“.Sister-riepilogo

Il DOCFA è stato trasmesso.

A questo punto si aprirà un riepilogo del documento inviato. Aspetta qualche minuto e verifica che la pratica non venga scartata automaticamente dal sistema.

L’Agenzia delle Entrate ha 3 giorni lavorativi per controllare la pratica ma generalmente da una risposta già il giorno successivo.

CONCLUSIONE

Come abbiamo visto trasmettere un DOCFA tramite SISTer non è particolarmente difficile anche se nelle varie casistiche potreste riscontrare alcuni intoppi ma nulla di così invalicabile.

puzzle
Frazionamento URBANISTICO contro Frazionamento CATASTALE

Tempo di lettura 3 minuti.

Innanzitutto non facciamo confusione!! Sono due procedure distinte, necessarie ed obbligatorie.
Non di rado mi capita di sentire da professionisti o di leggere nel web, che per poter dividere un immobile basta il frazionamento catastale senza dover “passare” per il Comune.
Fate attenzione perché questa procedura è illegittima.

Quindi fermi tutti e facciamo un po’ di chiarezza.

PARTIAMO DALLE BASI: FRAZIONAMENTO DI UN IMMOBILE

Con il termine frazionamento immobiliare si intende la divisione di un’unità immobiliare urbana in una o più unità distinte.
E’ un’operazione molto diffusa in Edilizia Privata in quanto, la divisione di una casa o di un appartamento molto ampio in unità di dimensioni minori, porta svariati vantaggi dal punto di vista economico in caso di vendita o locazione.

L’iter corretto per procedere al frazionamento di un immobile si divide in due operazioni:

  • Frazionamento urbanistico
  • Frazionamento catastale

Come dicevamo prima, le due procedure sono entrambe obbligatorie e devono essere eseguite con un ordine ben preciso.
Il motivo è semplice. Il frazionamento è un intervento che comporta un aumento del carico urbanistico in quanto l’incremento di nuove abitazioni (ad esempio) presuppone l’aumento di abitanti con il conseguente incremento dell’esigenza di servizi pubblici.

Detto ciò, è facile intuire la necessità di dover inizialmente legittimare la divisione attraverso in titolo abilitativo e successivamente comunicare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.

FRAZIONAMENTO URBANISTICO

Il frazionamento urbanistico può essere definito come la legittimazione di tutti quegli interventi necessari alla divisione di un immobile e alla comunicazione dell’aumento del carico urbanistico al Comune di competenza.
Questo tipo di intervento ricade all’interno dell’Edilizia Libera (asseverata) ed è quindi necessario avvalersi di un professionista quale architetto, ingegnere o geometra.

L’iter procedurale è normato dal nostro ordinamento e prevede i seguenti passaggi:

  1. Comunicazione al Comune di competenza tramite il titolo abilitativo che meglio si “veste” all’intervento edilizio da realizzare.
  2. Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria. Ottenuto il titolo abilitativo si procede all’esecuzione fisica delle opere.
  3. Frazionamento catastale comunicando la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.
  4. Comunicazione di fine lavori da trasmettere al Comune e dotare gli immobili di nuova agibilità/abitabilità.

In questo caso si sta parlando di una delle casistiche più frequenti e quindi non dev’essere presa come un ipse dixit.

FRAZIONAMENTO CATASTALE

Il frazionamento catastale non è altro che la comunicazione all’Agenzia delle Entrate della variazione catastale. La procedura viene effettuata inviando il DOCFA tramite il portale SISTer.

Trattandosi di divisione è necessario sopprimere l’attuale subalterno e costituire i nuovi utilizzando i primi disponibili dall’elenco subalterni. Se presente, è necessario modificare anche l’elaborato planimetrico.

Non dimenticate di verificare le disposizioni della circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016 e successive note dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo dei magazzini, cantine o soffitte anche nel caso di variazione catastale.

CONCLUSIONI

Attualmente non esiste una norma specifica che prevede l’esatta corrispondenza tra l’ambito catastale e quello urbanistico ma applicando le attuali normative e con un minimo di logica non ci sono dubbi sulla corretta procedura da seguire.

A confermare questa affermazione sta il fatto che gli immobili devono essere legittimati da un titolo abilitativo e che non si possono presentare schede catastali difformi dello stato di fatto.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano ai professionisti che si apprestano ad effettuare un frazionamento immobiliare nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

drone
I droni nella progettazione architettonica

I droni sono entrati a far parte delle nostre vite in modi che nemmeno avremmo immaginato. Tra le loro tante applicazioni, c’è anche quella nella progettazione architettonica. Sì, hai capito bene, quegli oggettini volanti che sembrano giocattoli possono essere utilizzati dai geometri e dagli architetti per fare rilievi topografici e architettonici con una precisione incredibile. E non sto scherzando! Scopriamo insieme l’importanza di questi droni nella progettazione architettonica in Italia.

1.L’utilizzo dei droni nella progettazione architettonica: vantaggi e applicazioni

Se sei uno di quelli che pensa che i droni siano solo un gioco per ragazzi, allora ti sbagli di grosso! Questi piccoli “robot volanti” sono diventati un alleato indispensabile per i geometri e gli architetti nella progettazione architettonica. Grazie alla loro capacità di volare e scattare foto o fare video da angolazioni impensabili, i droni consentono di effettuare rilievi topografici e architettonici con una precisione millimetrica. Con questi dati, gli architetti possono creare modelli 3D accurati dei siti di costruzione, ottimizzando la pianificazione e la progettazione dei nuovi edifici. Insomma, i droni sono una vera e propria rivoluzione nel mondo dell’architettura!

2.I rilievi topografici e architettonici con drone in Italia: precisione e efficienza

Non c’è niente di più eccitante che vedere un drone in azione, soprattutto quando si tratta di rilievi topografici e architettonici. In Italia, l’utilizzo di droni per queste attività sta diventando sempre più diffuso e non c’è da meravigliarsi. La precisione e l’efficienza con cui questi piccoli “macchinoni” riescono a catturare immagini dettagliate dei terreni e delle strutture è semplicemente impressionante. Grazie a queste informazioni, gli architetti e i geometri possono creare mappe e modelli 3D con una precisione millimetrica, ottimizzando così il processo di progettazione e costruzione. Insomma, i droni stanno sollevando l’architettura italiana a nuove altezze!

3.L’utilizzo dei droni per geometri e architetti: strumento indispensabile per la progettazione moderna

Immagina di essere un geometra o un architetto immerso nella progettazione di un nuovo edificio. Ora immagina di avere un alleato che può volare sopra il sito di costruzione e catturare ogni dettaglio con una precisione incredibile. Ecco, questo alleato è il drone. È diventato uno strumento indispensabile per la progettazione moderna. Grazie alla sua agilità e alla sua capacità di acquisire dati in modo rapido ed efficiente, i droni consentono agli architetti e ai geometri di avere una visione completa e dettagliata del terreno e delle strutture esistenti. È come avere un occhio volante che ti aiuta a prendere decisioni informate e a creare progetti incredibili. I droni stanno davvero rivoluzionando il modo in cui si progetta l’architettura!

La bellezza dell’utilizzo dei droni nella progettazione architettonica è che permette di dare vita alle idee più audaci. Grazie a queste piccole macchine volanti, gli architetti e i geometri possono esplorare angoli nascosti, catturare dettagli intricati e ottenere una prospettiva unica sui loro progetti. È come avere un superpotere che ti permette di vedere oltre ciò che è visibile a occhio nudo. I droni sono diventati un vero e proprio strumento creativo, che permette di trasformare l’immaginazione in realtà. Quindi, se sei un architetto o un geometra, non puoi fare a meno di abbracciare questa tecnologia all’avanguardia. I droni sono qui per restare e rivoluzionare il modo in cui progettiamo e costruiamo.

In conclusione, l’utilizzo dei droni nella progettazione architettonica in Italia è un vero game changer. Questi piccoli “assistenti volanti” offrono precisione millimetrica, efficienza e creatività senza limiti. Sono diventati un alleato indispensabile per gli architetti e i geometri, permettendo loro di creare progetti incredibili e di trasformare l’immaginazione in realtà. Quindi, se hai un progetto architettonico in mente, non dimenticare di far volare un drone sopra di esso. Vedrai la differenza che può fare. I droni sono qui per rendere l’architettura italiana ancora più straordinaria!

light-red
Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Tempo medio di lettura 3 minuti.

Come abbiamo visto nell’articolo precedete “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta” un’unità immobiliare deve essere accatastata quanto viene realizzata o modificata. L’intestatario deve, entro 30 giorni dalla data di fine lavori, presentare l’atto di aggiornamento redatto da un tecnico abilitato.

L’omessa presentazione del DOCFA, quando prevista nei casi di legge, comporta l’applicazione di sanzioni amministrative da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Quando NON è necessario presentare un DOCFA?

Le norme in materia di catasto vengono descritte dal Decreto del Ministero delle Finanze n. 28 del 1998 ma semplifichiamo un pò le cose.

Un’unità immobiliare va iscritta al catasto quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Gli immobili che non hanno queste caratteristi e quindi non è necessario accatastali sono sei:

1. Manufatti con superficie coperta inferiore ad 8 metri quadri

Eccetto agli immobili con superficie coperta inferiore a 8 mq che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale. Devono quindi essere censiti all’interno della stessa unità i manufatti che sono pertinenza di abitazioni, negozi, magazzini, eccetera.

2. Serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale

Manufatto che non produce un reddito e che ha le caratteristiche di una serra, ovvero trasparenza o semi-trasparenza totale.

3. Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni

Come per il punto n.1, il manufatto non deve essere al servizio di un unità immobiliare principale.

4. Manufatti isolati e privi di copertura

Capita spesso, però, che questi immobili siano oggetto di un trasferimento di un diritto reale (compravendita, successione, eccetera) o di ricostruzione del fabbricato e che quindi sia necessario accatastarli come unità collabente (F2).

5. Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 m, purché di volumetria inferiore ai 150 metri cubi

Immobili ad uso esclusivamente agricolo e con una volumetria limitata.  Anche in questo caso sono esclusi i manufatti che sono pertinenze di altre unità di categoria ordinaria o speciale.

6. Manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo

il manufatto è solo appoggiato a terra, senza fondazione e non ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.

Immobili che devono essere censiti ma non hanno rendita catastale

Ci sono quattro tipologie di immobili che vanno censite al catasto ma non producono rendita catastale.

Vengono spesso (azzarderei, sempre) originate provvisoriamente al fine di traferire dei diritti reali.

1. Aree urbane (F1)

Sono porzioni o intere aree censite al catasto fabbricati che identificano una proprietà esclusiva.

2. Unità collabenti – costruzioni con un accentuato livello di degrado (F2)

Un fabbricato per essere censito come unità collabente non deve possedere i requisiti di agibilità e dev’essere fatiscente o fortemente lesionato.

Se il fabbricato è già stato censito ed è diventato collabente con il tempo, l’Agenzia delle Entrate chiede contestualmente al DOCFA una perizia giurata che certifichi lo stato di degrado dell’immobile.

3. Fabbricati o loro porzioni in corso di costruzione o di definizione (F3-F4)

Sono porzioni di fabbricati frazionati o incompleti dove i lavori risultano in corso o sospesi.

4. Lastrici solari (F5)

Sono superfici piane a copertura del fabbricato che necessitano di essere identificate esclusivamente.

RIASSUMENDO

Un immobile va accatastato all’Agenzia delle Entrate quando ha potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, ovvero quando la sua funzione (residenziale, commerciale, direzionale, eccetera) è definita e produce una rendita.

Come è facile intuire sono limitati i casi in cui NON è possibile accatastare gli immobili.

docfa
Cos’è un DOCFA, quanto costa e dove si presenta

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Come prima cosa cerchiamo di capire cos’è un DOCFA.

DOCFA non è altro che un acronimo e significa: Documenti Catasto Fabbricati.

È un sistema di elaborazione dati, ovvero un software, dedicato esclusivamente ai tecnici e ai professionisti abilitati (geometri, architetti, ingegneri, periti edili, eccetera) necessario per la presentazione di atti di aggiornamento al catasto fabbricati. L’atto viene sottoscritto congiuntamente da un dichiarante e gli intestatari.

Quando si deve presentare un DOCFA?

Quando vengono realizzati nuovi immobili o vengono modificati quelli esistenti. Nello specifico è necessario presentare un DOCFA nel caso di:

  • nuove costruzioni di unità immobiliari urbane;
  • modifica della consistenza, della destinazione, del numero delle unita’, ecc..;
  • costituzione e modifica dei beni comuni;
  • nuovi manufatti realizzati sulle corti dei fabbricati o sopraelevazione;
  • casi specifici e particolari che riguardano immobili ed aree urbane.

Il DOCFA dev’essere presentato entro 30 giorni dalla data di fine lavori o al momento in cui è avvenuta la variazione. Tale data va dichiarata nel documento altrimenti si può andare incontro a sanzioni o ravvedimenti operosi.

Quando costa un DOCFA?

I tributi da pagare all’Agenzia delle Entrate cambiano in base al numero e al tipo delle unità create o variate.

  • per le unità appartenenti alle categorie A, B, C e F il costo è di 50 euro cadauna;
  • per le unità appartenenti alle categorie D ed E il costo è di 100 euro cadauna.

Clicca qui per approfondire i tributi catastali speciali dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Si ricorda che l’aggiornamento dei dati catastali di un’unità immobiliare nuova o variata è obbligatorio. L’omessa presentazione del DOCFA comporta l’applicazione di sanzioni amministrative dell’Agenzia delle Entrate.

Dove si presenta un DOCFA?

Dal 01 giugno 2015 gli atti di aggiornamento catastale devono essere trasmessi telematicamente all’Agenzia delle Entrate tramite il portale Sister.

Si fa accesso al proprio profilo inserendo le credenziali (codice fiscale e password) oppure tramite SPID. Dopo aver firmato digitalmente i files (DOCFA ed eventuali allegati) si procede all’invio. L’Agenzia delle Entrate vi comunicherà entro 3 giorni lavorativi se il DOCFA è stato registrato o non registrato.

Leggi anche: “Quando non è necessario presentare un DOCFA”

sale
VENDERE CASA: la planimetria catastale è obbligatoria

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Vendere un immobile sembra una cosa facile e veloce da fare, ma solo fino a quando non si scopre quanto impegno questo comporta!

C’è però un fattore rilevante che viene spesso sottovalutato: la burocrazia e la relativa quantità di documenti necessari per portare a termine la compravendita.

Una delle domande che viene spesso posta è: la planimetria catastale è obbligatoria?

La risposta a questa domanda è sempre la seguente: “si è obbligatoria e dev’essere aggiornata allo stato dei luoghi e ai titoli abilitativi”

Prima di entrare nel dettaglio della risposta mettiamo un po’ di ordine e chiariamo definitivamente quali sono i documenti necessari.

Documenti personali dei venditori

Si tratta di documenti generalmente a portata di mano o che sono reperibili con facilità:

  • Documento d’identità
  • Codice fiscale
  • Estratto di matrimonio
  • Documentazione di stato libero
  • Documentazione di unione civile

Altri eventuali documenti necessari sono:

  • Visura ipotecaria, nel caso di mutui o ipoteche ancora pendenti sull’immobile; 
  • Copia dell’eventuale contratto preliminare di vendita e relative ricevute di pagamenti anticipati
  • Eventuale regolamento di condominio e dichiarazione dell’amministratore condominiale relativamente all’evasione dei pagamenti a carico.

Atti di provenienza dell’immobile

Si tratta dei documenti che attestano l’effettiva titolarità dell’immobile, definendo come questo è stato acquistato o acquisito:

  • Rogito notarile
  • Dichiarazione di successione
  • Donazione
  • Permuta

Se non disponibili, gli atti notarili si possono reperire presso il notaio che li aveva redatti o presso il relativo archivio notarile.

Documenti tecnici

I documenti tecnici relativi all’immobile sono in tutto cinque e meritano di essere analizzati nel dettaglio:

  • Planimetria catastale

Oltre che obbligatoria, è necessario che sia aggiornata. Deve cioè essere conforme allo stato dei luoghi dell’immobile, riportando eventuali modifiche effettuate nel tempo.

La planimetria catastale non attesta la conformità dell’immobile in quanto il catasto non è probatorio.

  • Titoli abilitativi

I titoli abilitativi rappresentano l’insieme dei documenti che certificano la conformità dell’immobile a livello urbanistico.

Includono quindi le pratiche edilizie di autorizzazione alla costruzione e alle eventuali modifiche, reperibili presso l’ufficio tecnico del comune dell’edificio. Inoltre, nell’atto di acquisto o provenienza, sono elencati tutti i provvedimenti edilizi legati all’immobile.

  • Certificato di agibilità

È indispensabile per l’atto di compravendita in quanto certifica l’esistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti tecnologici in essi installati, in riferimento alla normativa vigente.

Non è fondamentale che sia stato rilasciato, ma che ne sia stata presentata la richiesta al Comune e che questa sia documentata.

  • Attestato di prestazione energetica (APE)

L’APE attesta la classe energetica e l’indice di prestazione energetica, dati che devono essere dichiarati già nella pubblicità di vendita.

L’attestato ha una durata di 10 anni e, quindi, se avessi acquistato l’immobile di recente potresti già possederlo.

Se invece l’attestato non fosse reperibile, non esistesse o non fosse aggiornato ad eventuali modifiche, si dovrà incaricare un tecnico per la redazione.

  • Certificato di destinazione urbanistica

Questo documento certifica quali sono gli utilizzi concessi di un terreno, da un punto di vista urbanistico: se si tratta di un terreno destinato ad utilizzo agricolo o se è edificabile e con quale volumetria.

Non è obbligatorio, ma necessario solamente qualora la compravendita includa un terreno o quando la pertinenza del fabbricato è superiore a 5.000 mq.

Conclusione

Come abbiamo visto le attività di compravendita di una casa non si limitano semplicemente a trovare una controparte interessata all’acquisto e disposta a pagare una certa cifra.

La parte più difficile è rappresentata dal classico “lavoro sporco”, quel dietro le quinte che anche se non si vede, è fondamentale per la buona riuscita dell’operazione.

La conformità dell’immobile sta alla base di questo lavoro ed è certificata dall’insieme di tre elementi:

  • Stato dei luoghi
  • Planimetria catastale (Catasto)
  • Titoli abilitativi (ComuneEdilizia)

Pertanto, malgrado la planimetria catastale non sia probatoria, in mancanza di uno di questi elementi, l’immobile risulta non vendibile.

Con queste poche righe abbiamo voluto tendere la mano a chiunque si appresti a vendere un immobile nella speranza di aver chiarito dubbi e perplessità.

Se ci fosse ancora qualche domanda, non esitare a contattarci in qualsiasi momento tramite email oppure tramite telefono o WhatsApp.

Leggi anche: “Cos’è un DOCFA quanto costa e dove si presenta”

soffitta
Variazione catastale: è davvero necessario scorporare cantine, soffitte o garage?

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Non c’è dubbio che la nota dell’Agenzia delle Entrate che prevede lo scorporo delle cantine e autorimesse anche in caso di variazione catastale abbia portato sgomento e confusione.
In molti si chiederanno in quali casi debba essere applicata tale disposizione e quanta libertà di azione possa essere lasciata al professionista che redige il DOCFA.
Mettiamo un po’ di ordine e facciamo un po’ di chiarezza.

C’ERA UNA VOLTA – Circolare n.2/E del 01 Febbraio 2016

Al paragrafo 3.3.2 “Individuazione delle autorimesse e delle cantine” si definisce che “nelle dichiarazioni di nuova costruzione le cantine, i depositi e le autorimesse presenti in complessi con una o più unità immobiliari residenziali, quando hanno accesso autonomo da strada, o da corte esclusiva, o da parti comuni, costituiscano di norma unità immobiliari a sé stanti.”
Lo scopo di tale disposizione è quello di individuare le cantine, i depositi e le autorimesse che manifestano autonomia funzionale e reddituale in modo che non vengano inserite nella consistenza e nelle schede delle unità residenziali.

Per maggiori informazioni vedi articolo “Cos’è il DOCFA quanto costa e dove si presenta”

Nel 2016 tale obbligatorietà, era destinata esclusivamente alle unità che venivano costituite da una nuova costruzione e non originate da variazione catastale.

LA SVOLTA – Nota prot.n. 223119 del 06 giugno 2020

Dal 01 luglio 2020 le cose cambiano in quanto si deve procedere all’autonomo censimento delle cantine, dei depositi e delle autorimesse anche nel caso di variazione.
Viene altresì sottolineato che tale nota non obbliga la “divisione” se non si va quindi a variare la planimetria catastale.
Come era pensabile tali disposizioni hanno creato non pochi dubbi alla quale l’Agenzia delle Entrate ha risposto con ulteriori note integrative.

CHIARIMENTI – Nota prot.n. 321457 del 06 ottobre 2020

Con l’ausilio di schemi esemplificativi questa nota fa un po’ di chiarezza prendendo in esame l’accessibilità e il contesto di ubicazione.

Schema-1

Schema-2

Schema-3

Un chiarimento che lascia libertà di azione ai professionisti, definisce che il tecnico, nell’esercizio della propria responsabile professionalità, possa esimersi dallo scorporare l’unità descrivendo in relazione tecnica le motivazioni per cui i locali non abbiano suscettibilità funzionale o reddituale. Il catasto, in assenza di eventuali elementi ostativi, procederà alla registrazione della dichiarazione e disporrà successiva verifica.

CASO STUDIO

Un esempio di attualità può essere legato al SUPERBONUS 110%. Nel caso di ristrutturazione pesante di un’unità residenziale e dei suoi impianti c’è la necessità di adibire un locale ad ospitare esclusivamente impianti tecnologici al servizio esclusivo dell’unità. Pertanto un locale che potenzialmente dimostra autonomia reddituale ma che presenta tali caratteristiche dev’essere censito come accessorio e non come unità autonoma.

CONCLUSIONE

Come è facile intuire la volontà dell’Agenzia delle Entrate è quella di individuare tutte quelle unità (soffitte, magazzini, garage) che dovrebbero essere censite da sole ma che fino ad oggi sono state comprese con le abitazioni al fine di scorporarle e dare loro la corretta rendita catastale.

Non c’è dubbio che gli effetti prodotti dalle nuove disposizioni influiranno non solo sui professionisti ma anche sugli Uffici Provinciali, sui committenti e contribuenti. Dinamica che ha creato non poche divergenze in considerazione del fatto che dalla nota del 6 giugno 2020 all’entrata in vigore 1 luglio 2020 è passato meno di un mese.

real-estate
VALORE CATASTALE e VALORE DI MERCATO: NON CONFONDERLI

Valore catastale e valore di mercato sono due termini che spesso vengono confusi. Sono accomunati dal fatto di essere indispensabili nel caso in cui si voglia vendere un bene immobile. Vediamo in dettaglio cosa sono, come si calcolano e in cosa differiscono.

Valore di mercato

Il valore di mercato è il valore commerciale di un immobile che si prende come riferimento per fissare il prezzo di vendita del bene. Si calcola applicando la seguente formula:

valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al €/m² x coefficienti di merito

  • La superficie commerciale è data dalla somma tra la superficie lorda e le superfici scoperte, ragguagliate da specifici coefficienti. Ad esempio le pertinenze alla residenza (soffitte, cantine, posti auto) non vengono conteggiate interamente ma solo una loro quota percentuale. Un aiuto ci viene fornito dalla guida del sito borsinoimmobiliare.it;
  • La quotazione ad euro/metroquadro è rintracciabile consultando la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate o ancora meglio a seguito di un indagine di mercato da effettuare contattando le varie agenzie immobiliari in loco o visitando i vari siti di real estate;
  • Infine, i coefficienti di merito sono percentuali che assumono valori diversi in base ad alcune caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile (servizi, le condizioni, il piano, l’esposizione, etc.).

Valore catastale

Per valore catastale si intende il valore fiscale di un immobile su cui si basa il calcolo di diverse imposte da pagare, come le imposte di successione, di donazione o le imposte di registro, ipotecarie e catastali. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale del fabbricato, rivalutata del 5%, per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale di appartenenza.

valore catastale = rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente catastale relativo all’immobile

  • La rendita catastale è un valore fiscale che viene attribuito ai beni immobili in grado di produrre o generare un reddito autonomo;
  • I coefficienti catastali da moltiplicare alla rendita catastale sono nove e sono stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale.

Di seguito una tabella riassuntiva dove troverete i moltiplicatori utilizzabili senza la necessità di calcolare la rivalutazione della rendita del 5%  in quanto già compresa nel valore:

valore-catastale

Conclusioni

Per riassumere, il valore catastale di un immobile ha come funzione principale quella di definire l’entità fiscale del bene e pertanto, non si può considerare come il valore di mercato. Come abbiamo già visto in altri articoli la rendita catastale viene definita o variata con le pratiche DOCFA (nuovo accatastamento o variazione catastale).
I parametri per determinare il prezzo di vendita di un immobile sono differenti ed a tal fine, è opportuno rivolgersi a professionisti del settore che effettueranno una valutazione con stime reali e affidabili. Inoltre un sopralluogo di un tecnico può aiutarvi ad intercettare eventuali illegittimità di carattere urbanistico e evitarvi sorprese in prossimità dell’alienazione dell’unità immobiliare.

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