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DOCFA e IMPIANTO FOTOVOLTAICO
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DOCFA e IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Con l’introduzione del superbonus 110% avremmo sempre più immobili con installato l’impianto fotovoltaico. Non essendo una casistica così frequente ci si potrebbe chiedere come si compila il DOCFA e in quale categoria catastale ricada.

Prima di tutto però è necessario determinare in quali casi va accatastato e quali sono i parametri che ne stabiliscono l’obbligatorietà.

Quando va accatastato l’impianto fotovoltaico?

Per rispondere a questa domanda ci viene in aiuto la circolare 36/E del 19 dicembre 2013 che differenzia gli impianti fotovoltaici in base alla loro grandezza, posizione, autonomia e redditualità.

Dev’essere accatastato autonomamente l’impianto fotovoltaico di grandi dimensioni che produca energia a scopo di lucro e che manifesti, pertanto, autonomia funzionale e reddituale.
Tali impianti sono considerati dal MEF – Ministero Economia e Finanza un bene immobiliare in quanto non sono facilmente amovibili e non hanno pubblica utilità.

È previsto l’accatastamento in categoria D/1 – opifici, il loro valore catastale viene stabilito ai sensi dall’art. 1 comma 21 della Legge di stabilità 2016 ed è stimato:

  • dal suolo (quando trattasi di impianto a terra);
  • dall’elemento strutturale su cui sono ancorati i pannelli;
  • dei locali tecnici in cui sono presenti i sistemi di controllo e di trasformazione;
  • delle sistemazioni varie (per esempio le recinzioni, le platee di fondazione).

Nel caso di impianti fotovoltaici realizzati su fondi agricoli vengono accatastati nella categoria D/10, a condizione che:

  • esista l’azienda agricola ed abbia i requisiti di ruralità;
  • il terreno di pertinenza non sia inferiore a 10mila metri quadri;
  • l’impianto non superi i 200 kW;
  • l’impianto si trovi nello stesso comune dei terreni agricoli oppure in comuni confinanti.

Impianto fotovoltaico di pertinenza dell’unità immobiliare

La circolare 27/E del 13 giugno 2016 ha chiarito le linee guida in materia di accatastamento di impianti fotovoltaici a seguito delle novità introdotte dalla circolare 2/E del 01 febbraio 2016 e della Legge di Stabilità 2016.

Si stabilisce che non sussiste l’obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome per gli impianti fotovoltaici realizzati su aree di pertinenza, comuni o esclusive di unità immobiliari di categoria ordinaria (A, B, C) a meno che ne incrementi il valore capitale del 15%.

Diversa invece è la situazione per le unità a destinazione speciale e particolare (D, E) che hanno la possibilità di presentare un nuovo docfa per la rideterminazione della rendita catastale al fine di escludere dalla stima “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo” sempre che questi non ne incrementi il valore capitale del 15% e che non manifestino autonomia funzionale e reddituale.

Quando non va accatastato l’impianto fotovoltaico?

L’impianto fotovoltaico non va accatastato quando:

  • la potenza dell’impianto è inferiore ai 3 chilowatt per unità immobiliare servita;
  • la potenza nominale dell’impianto, espressa in kw, non è superiore a tre volte il numero di abitazioni servite;
  • nel caso di accatastamento di un impianto fotovoltaico a terra, questo non supera il volume complessivo di 150 metri cubi (compreso l’eventuale spazio tra i pannelli).

Conclusione

Come premesso nell’introduzione, nei prossimi mesi o addirittura anni ci confronteremo con questa tematica, è pertanto importante conoscerne le direttive dettate dall’Agenzia delle Entrate.

Nella maggior parte dei casi ci troveremo a dover accatastare fabbricati residenziali nei quali è presente l’impianto fotovoltaico. La domanda da porsi dev’essere sempre la stessa: “l’impianto ha autonomia funzionale o reddituale?” in buona sostanza “produce una rendita e può essere venduto separatamente?”
La risposta è quasi sempre la stessa: “no, non va accatastato autonomamente” ed è altrettanto difficile che l’impianto fotovoltaico incrementi del 15% il valore capitale.

Il nostro consiglio è quello, laddove ci siano i requisiti, di aumentare di una classe di merito l’immobile in modo da compensare l’aumento del valore capitale.

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Docfa dei fabbricati rurali

I fabbricati rurali sono tutti gli immobili posti al servizio di terreni agricoli, in quanto utilizzati in modo strumentale all’attività di coltivazione (categoria D/10).

Prima del D.L. 30 dicembre 1993 n. 557 art. 9 convertito con Legge 26 febbraio 1994 n. 133 i fabbricati rurali venivano censiti solo al catasto terreni, erano privi di rendita e non necessitavano di una planimetria. Con l’arrivo di questo decreto legislativo, tutti i fabbricati rurali sono soggetti all’obbligo di dichiarazione al catasto fabbricati tramite docfa.

Quando è obbligatorio l’accatastamento dei fabbricati rurali?

E’ obbligatorio accatastare tutti i fabbricati rurali dotati di autonomia funzionale e reddituale presentando domanda per l’attribuzione della ruralità con l’ausilio un tecnico abilitato.

Vi sono però degli immobili che non rientrano nell’obbligo di tale dichiarazione e sono:

  • Fabbricati (o porzioni) in costruzione o in corso di definizione
  • Costruzioni che, a causa del loro degrado, non sono idonee a utilizzi produttivi di reddito
  • Lastrici solari e aree urbane
  • Manufatti la cui superficie coperta sia inferiore a 8 mq
  • Serre per la coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale
  • Vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione
  • Manufatti isolati e senza copertura
  • Tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi, di altezza utile inferiore a 1,80 m e di volumetria inferiore a 150 mc
  • Manufatti privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo
  • Ruderi

Docfa dei fabbricati rurali: come si fa

Per l’accatastamento Docfa è stato previsto l’utilizzo della tipologia documento: Fabbricato ex rurale – art. 2, comma 36 o 37, D.L. n. 262/06. La domanda per l’attribuzione della ruralità può essere presentata sia per i fabbricati rurali destinati ad abitazione, a esclusione di quelli appartenenti alle categorie A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in villa), sia per quelli strumentali all’esercizio dell’attività agricola censiti nei gruppi delle categorie A, B e C. Nello specifico, i tecnici incaricati dovranno indicare nel campo della dichiarazione “data ultimazione lavori” la data in cui si è verificato un trasferimento di diritti reali, mutazione nello stato giuridico del bene o perdita di requisiti di ruralità ai fini fiscali.

Per i fabbricati di nuova costruzione o per quelli che siano stati oggetto di interventi edilizi tali da determinare la variazione della categoria o un nuovo classamento e una nuova rendita, allegando l’ autocertificazione di sussistenza dei requisiti di ruralità. Diversamente, nel caso di riconoscimento della sussistenza della ruralità degli immobili strumentali all’attività agricola, censiti in una delle categorie del gruppo D, diversa dalla D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), è possibile richiedere l’attribuzione di quest’ultima categoria, utilizzando la procedura Docfa descritta nell’allegato tecnico della Circolare n. 2 del 2012 dell’Agenzia delle Entrate.

Sanzioni in caso di mancato accatastamento

Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 – art. 13, comma 14-ter prevede che i fabbricati rurali iscritti nel catasto terreni debbano essere dichiarati al Nuovo Catasto Edilizio Urbano entro il 30 novembre 2012; qualora i fabbricati rurali non siano stati dichiarati nei termini previsti si incorre a sanzioni  (da €1.032 a € 8.264) a meno che l’atto di aggiornamento (Docfa) non venga ricevuto in tempo utile dall’Agenzia delle Entrate e il pagamento della sanzione in misura ridotta (1/6 della sanzione minima, ovvero € 172,00).

E’ importante sottolineare che per le unità immobiliari che hanno perso i requisiti di ruralità non basta una semplice segnalazione ma bisogna presentare ugualmente il Docfa.  Sarà dovere dell’Agenzia delle Entrate verificare la data dichiarata di perdita dei requisiti per poter valutare la potestà sanzionatoria.

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Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

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DOCFAcile riduce la pressione catastale per l’accatastamento degli impianti fotovoltaici di Sunprime

Sunprime è un Independent Power Producer con sede a Milano che, tramite l’installazione di impianti fotovoltaici dove è più sostenibile, sta dando il suo contributo alla transizione energetica.

Grazie al suo team di oltre 40 persone con esperienza nel settore delle energie rinnovabili, nel 2022 hanno avviato la costruzione di oltre 60 MW di potenza fotovoltaica, con l’obiettivo di realizzare 500 MW sul territorio italiano entro il 2025.

Sunprime è il primo operatore in Italia per numero di progetti e potenza ammessa ai registri GSE del DM FER, misura che incentiva impianti fotovoltaici realizzati su tetti e terreni industriali.

E’ finanziata da Noy Fund il più grande fondo di investimento in infrastrutture di Israele e da Nofar Energy, società quotata al Tel Aviv Stock Exchange e leader globale del fotovoltaico nel segmento commerciale ed industriale.

La sfida di Sunprime

Quando si decide di realizzare un impianto fotovoltaico di grandi dimensioni in Italia si deve fare i conti con il pesante fardello della burocrazia italiana. Malgrado lo Stato si stia adoperando per snellire l’iter progettuale rimane ancora spinoso l’aspetto delle pratiche catastali da trasmettere all’Agenzia delle Entrate.

Sunprime, prima di realizzare un impianto fotovoltaico sopra il tetto di un fabbricato, deve acquistarne il diritto di superficie. Il diritto di superficie stabilisce la separazione tra la proprietà del lastrico solare e quanto realizzato sopra, in cambio di un corrispettivo economico.

Per questo motivo e per la necessità di accatastare l’eventuale nuova cabina elettrica, non è possibile accatastare l’impianto con un’unica dichiarazione.

Considerando il numero di progetti in programmazione Sunprime necessitava di creare un’area dell’ufficio tecnico dedicata solamente alla parte catastale. Il problema sta nel trovare nuovi dipendenti altamente specializzati in quanto i tecnici che conoscono bene le pratiche catastali, in particolare i DOCFA, non sono molti e spesso sono liberi professionisti. Formarne dei nuovi significherebbe togliere risorse alla progettazione con l’inevitabile sovraccarico del reparto.

In che modo DOCFAcile ha aiutato Sunprime?

Dal marzo 2022, con l’innovazione di DOCFAcile, lo studio tecnico di Sunprime è riuscito in pochi mesi a eliminare il backlog accumulato e a pianificare una nuova strategia per l’accatastamento degli impianti fotovoltaici. Il tutto senza assumere nuovi dipendenti o spostare elementi chiave della progettazione.

DOCFAcile ha in primo luogo eliminato le difficoltà nel ridisegno delle schede catastali standardizzando al meglio la redazione delle stesse. La sfida è stata vinta grazie alla scalabilità del progetto.

Un altro punto chiave è stato quello di organizzare e gestire un numero considerevole di DOCFA in poco tempo. Soprattutto nella gestione delle fasi e delle pratiche non registrate.
Assieme al team di Sunprime è stato creato un portale dedicato che ha reso il management più facile, concreto e intuitivo. Una soluzione che ha messo le basi non solo per la gestione attuale ma anche per quella futura.

Per mantenere la collaborazione solida e non perdere di vista l’iter di ogni singola pratica DOCFAcile e Sunprime sono costantemente in contatto per la risoluzione puntuale delle urgenze. Inoltre due incontri online settimanali tengono i teams aggiornati e concentrati sul focus.

Per questi motivi Sunprime ha affidato a DOCFAcile l’accatastamento di circa 20 MV di potenza fotovoltaica.

Risolvi il problema dei DOCFA con DOCFAcile

Dall’inizio della collaborazione con DOCFAcile, Sunprime ha potuto abbassare notevolmente la pressione operativa delle pratiche catastali con la possibilità di concentrarsi maggiormente sulla parte progettuale.

Anche la tua azienda può trovare un valido partner in DOCFAcile per poter gestire al meglio i DOCFA riducendo i tempi di redazione, evitando quanto possibile i problemi di non registrazione e avendo a disposizione un’area riservata che permette di tenere tutto sotto controllo.

L’obiettivo di DOCFAcile è quello di dare un supporto concreto agli studi tecnici e ai professionisti che si trovano in difficoltà con la gestione e redazione delle pratiche catastali e in particolare i DOCFA.

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