Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa? - Archtools
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21/07/2024

Fondere due immobili con intestatari diversi. Servono 2 docfa?

In genere, quando ci sono due unità immobiliari distinte appartenenti a due diversi proprietari non si può procedere alla loro fusione.
Esiste però la possibilità, prevista dall’Agenzia delle Entrate, di fondere le due unità ai soli fini fiscali.

Ne consegue che le unità immobiliari resteranno separate, ma potranno essere considerate come una sola unità ai fini fiscali per mezzo di una procedura di accatastamento unico.

I requisiti per procedere alla fusione

Il riferimento normativo è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.
Come abbiamo già visto in altri articoli e secondo questa circolare, non si può procedere all’unione delle due unità immobiliari se mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.

Se due unità autonome, dopo determinati interventi edilizi, perdessero tale requisito, si potrebbe procedere alla fusione ai fini fiscali.
L’esempio sta nell’unione di due abitazioni dove in una viene rimossa la cucina per poter far spazio ad una camera.

Unità unite di fatto

Per fondere le unità ai fini fiscali bisogna presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali, una per ciascuna unità immobiliare da unire. Per rispondere dunque alla nostra domanda originaria, possiamo dire che è necessario fare due docfa.

Di seguito alcuni accorgimenti operativi:

  • la causale da inserire nei docfa è: “unità unite di fatto
  • inserire nella relazione la motivazione di tale fusione: “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”
  • la rappresentazione, nelle planimetrie di ciascuna porzione, dell’intera unità immobiliare, si dovrà utilizzare il tratto continuo per la parte associata a ciascuna titolarità e quello tratteggiato per la parte rimanente. Un tratteggio a linea e punto per delimitare ciascuna delle parti
  • Nel caso di classamento unico, classe e categoria vengono attribuite alle due porzioni dell’unione di fatto in considerazione delle caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.
    La rendita, invece, viene invece attribuita singolarmente a ognuna delle due parti, con riferimento alla rispettiva consistenza.

Fusione catastale e urbanistica

Non ci dobbiamo dimenticare che per fondere due o più unità immobiliari è sempre necessario verificare che la normativa urbanistica vigente in quel territorio permetta tale variazione.

Come abbiamo visto nell’articolo “Frazionamento urbanistico contro frazionamento catastale” qualora si vada a dividere un immobile, o come in questo caso a fonderlo, si dovrà comunicazione al Comune di competenza l’aumento o la diminuzione del carico urbanistico.

La variazione edilizia dovrà essere effettuata tramite CILA o SCIA o Permesso di Costruire in base all’entità delle opere da legittimare o comunque in base al regolamento edilizio vigente in quel Comune.

Conclusioni

E’ evidente che fondere due unità immobiliari residenziali porterebbe numerosi vantaggi ai proprietari in quanto godrebbero del diritto all’esenzione IMU e TASI (nel caso di prima casa) ed eviterebbero il pagamento delle tasse di proprietà legate alla seconda casa.

Si ponga attenzione anche all’aspetto urbanistico. Il catasto non è probatorio e pertanto non legittima le opere edilizie.

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